CAPIMAのリファイナンス案件への懸念｜説明不足では？

黒毛和牛など豪華プレゼントで人気のCAPIMA。

一部の案件でリファイナンスが行われている可能性があります。

リファイナンスに関しては説明がなされるべきではないでしょうか？

詳しく解説します。

 

 

 

CAPIMAのリファイナンス案件とその問題点

 

CAPIMAとは？

 

CAPIMAは2022年12月に運営を開始したソシャレン業者です。

7～8％の高い利回りと黒毛和牛など豪華プレゼントで人気を博しています。

プチ解説 業者とは？

プチ解説 利回りとは？

 

老人ホーム案件の概要

鹿児島老人ホーム案件

今回取り上げるのはCAPIMAの老人ホーム案件です。

 

鹿児島の老人ホーム運営業者であるクオリティーユニット（以下、ク社）を借り手とする案件で、これまでに7つの案件が募集されています。

同社はCAPIMAの累計募集額の15％にあたる大口融資先です。

プチ解説 借り手とは？

プチ解説 案件とは？

 

案件の概要

老人ホーム案件では投資家から集めたお金は不動産（老人ホーム）の取得費用とク社の運転資金に使われます。

資金使途は不動産の取得費用と運転資金ということです。

CAPIMAは貸し付けに際し、取得する不動産に担保権を設定します。

運用期間の終了後、同社は金融機関による借換え、または自己資金で分配、償還を行う予定です。

プチ解説 担保とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 償還とは？

 

これまでに3シリーズの案件を募集

老人ホーム案件ではこれまでに7案件が募集されていますが、取得した老人ホームは鹿児島県内に3カ所あります。

 

それぞれについて複数回の募集が行われており、3シリーズあわせて7案件ということです。

この記事ではそれぞれを中山案件、清和案件、国分案件と呼びます。

 

リファイナンスの可能性

3シリーズともにリファイナンスの可能性

今回、老人ホーム案件を調べたところ、いずれも既存の借入を新たな借入に置き換えるリファイナンスが行われている可能性があることが分かりました。

 

中山案件を例に説明します。

2025年4月14日にク社が中山1案件で借りたお金をCAPIMAにいったん返済した形にする。

 

そして同日付けで中山2案件の分として、CAPIMAがク社に再度貸します。

中山1案件の借り入れを中山2案件に置き換えたのでは？ということです。

 

清和案件、国分案件でも同様の動きが確認できます。

 

もしこれが本当にリファイナンスであれば、当初予定していた金融機関による借換え、自己資金での返済ができなかった。

再募集で投資家から集めたお金で、前の案件を償還したことになります。

 

老人ホーム案件の問題点

以下は老人ホーム案件がリファイナンスであることを前提とした解説です。

問題点が4つあります。

 

1．リファイナンスの説明がない

誤解のないように申し上げますと、リファイナンス自体は否定されるものではありません。

企業の規模を問わず普通に行われていることです。

ただ、老人ホーム案件が当初からリファイナンス前提であったならば、初回案件募集時に「金融機関による借換え、または自己資金で分配、償還を行う」と書くべきではなかったでしょう。

逆に当初の計画通りにいかず、結果的にリファイナンスで再募集することになったのであれば、募集時にその説明がなされるべきです。

同じソシャレンのPocket Fundingはリファイナンス案件の募集の際には、経緯などをしっかり説明しています。

 

2．分配原資を募集で調達か？

2点目は分配金を乗せた金額で再募集を行った可能性があることです。

 

中山1案件は募集額1億2千万円、利回り8％、運用期間12カ月なので、分配金の総額は960万円です。

中山1の償還に必要な1億2千万円に、分配に必要な960万円を乗せて中山2の募集額を1億3,500万円にしたのではないか？

 

清和案件、国分案件も同様です。

 

もしそうであれば、ク社は分配原資を自社でまかなえていない可能性があります。

プチ解説 分配原資とは？

 

3．担保処分への懸念

その場合、どうしても万が一を考えざるを得ないのですが。

老人ホーム案件はいずれもLTVが低いです。

プチ解説 LTVとは？

 

しかしながら、鹿児島という地方都市である上に、物件種が老人ホームと特殊なので買い手が限られます。

万が一の場合に担保処分で融資を回収できるのでしょうか？

 

4．償還実績としてアピール

最後にこれが非常に問題だと思うのですが、CAPIMAが募集の際に「複数の償還実績がある」とアピールしている点です。

 

もしリファイナンスであるならば、実質的には償還できていません。

金融機関から借り換えることも、自己資金で返済することもできなかった。

しょうがないので再募集で投資家からお金を集め、前の案件を償還したということです。

どう考えてもアピールの材料にはなりません。

にも関わらず、投資家に償還実績ありとアピールしている。

募集の仕方として適切なのでしょうか？

 

リファイナンスは説明すべきでは？

CAPIMAにはリファイナンスの可能性のある案件が他にも複数あります。

それに気付かずに投資している人が少なくないでしょう。

もちろんそれで何か起こったとしても、気付かずに投資した本人の自己責任です。

とは言え、リファイナンスについてはその旨と経緯を説明すべきではないでしょうか？

ネガティブな情報も公開した上で募集が行われることを期待します。