不動産クラファンの必須知識である優先劣後出資方式と劣後出資比率。
初心者でも理解できるように、分かりやすく解説します。
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優先劣後出資方式とは？
優先劣後出資方式は不動産クラファンで投資家の安全性を高める仕組みです。
以下、順を追って解説します。
不動産クラファンでは投資家と業者が共同で出資
セイムボート出資方式
不動産クラファンでは投資家と業者が共同で出資して不動産を取得します。
例えば、下の画像のように投資家2,400万円、業者600万円で出資し、3,000万円のマンションを取得するイメージです。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 出資とは？
このように投資家と業者が共同で出資する出資の仕方をセイムボート出資方式といいます。
セイムボート出資方式について詳しくは、こちらの記事を読んでください。
プチ解説 案件とは？
利益を分け合う
多くの案件では運用期間の最後に物件を売却します。
さきほどの例でマンションが3,200万円で売れれば200万円儲かりますよね。
プチ解説 運用期間とは？
これで得られた利益を投資家と業者で分け合う仕組みです。
運用期間中に賃料収益がある場合は、その利益も分配します。
プチ解説 分配とは？
優先劣後出資方式では投資家分の返済を優先
しかし、常に儲かるとは限りません。
さきほどの例で、もし2,500万円でしか売れなかったら？
500万円の損失！
その通りです。
売却で入ってくる代金は2,500万円。
3,000万円には足りません。
どうなるの？
優先劣後出資方式では投資家分の返済が優先されます。
まず投資家に2,400万円全額を返済、業者が受け取るのは残った100万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 業者 | 600万円 | 100万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,500万円 |
500万円の損失は業者がかぶる。
元本の返済において投資家分が優先され、業者分が劣後（あと回しに）される。
これが「優先劣後」出資方式の意味であり、それぞれの出資を優先出資、劣後出資と呼びます。
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 |
| 業者（劣後出資） | 600万円 |
| 合計 | 3,000万円 |
分配も投資家分を優先
優先劣後出資方式では分配も投資家分が優先されます。
例えばさきほどの例で利回り6％、運用期間1年だったとしましょう。
予定分配金は下表の通りです。
| 出資者 | 出資額 | 予定分配金 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 144万円 |
| 業者 | 600万円 | 36万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 180万円 |
プチ解説 利回りとは？
空室が多くて賃料が予定通り入らず、利益が150万円しか出なかったとします。
この場合、投資家への分配が優先されて144万円満額をゲット。
業者が受け取るのは残った6万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 予定分配金 | 分配額 |
|---|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 144万円 | 144万円 |
| 業者 | 600万円 | 36万円 | 6万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 180万円 | 150万円 |
優先劣後出資方式で投資家の安全性が高まる
優先劣後出資方式では元本の返済、分配金の支払いともに投資家分が優先されます。
優先劣後出資方式によって元本回収と分配金ゲットの確実性が高まる、つまり、安全性がアップするということです。
優先劣後ステキ！
優先劣後出資方式で投資家に損失が出ることも
ただし、優先劣後出資方式でも投資家に損失が出る場合があります。
さきほどの例でマンションが2,000万円でしか売れなかったらどうなるでしょう？
元本の返済は投資家分が優先ですが、売却で入ってきたお金は2,000万円しかありません。
その結果、投資家も400万円の損失です。
| 出資者 | 出資額 | 返済額 | 損失額 |
|---|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,000万円 | 400万円 |
| 業者 | 600万円 | 0円 | 600万円 |
| 合計 | 3,000万円 | 2,000万円 | 1,000万円 |
優先劣後出資方式で投資家が100％安全になるわけではないことは理解しておきましょう。
ここまで優先劣後出資方式でした！
劣後出資比率とは？
損失の発生と関係するのが劣後出資比率です。
劣後出資比率は業者分の出資比率
劣後出資比率とは出資額全体に占める業者の出資額の比率です。
さきほどの例の場合、劣後出資比率は20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 | 80％ |
| 業者（劣後出資） | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
3,000万円の20％ってことか。
劣後出資比率の違いによる投資家の安全性の違い
劣後出資比率が変わると投資家の安全性も変わります。
実際に見てみましょう。
劣後出資比率が20％の場合
まず、さきほどの劣後出資比率20％の場合です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 | 80％ |
| 業者（劣後出資） | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
マンションの売却額が2,400万円以上であれば、投資家は損失ゼロで済みます。
見方を変えると、マンションが20％を超えて値下がりすると、投資家にも損失が発生する。
20％（600万円）までの損失であれば、業者がかぶってくれる。
そのおかげで投資家は損失ゼロと見ることもできます。
劣後出資比率が30％の場合
劣後出資比率が30％だとどうなるでしょう？
出資総額が同じ3,000万円であれば、クラファン業者の出資額は900万円になります。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,100万円 | 70％ |
| クラファン業者（劣後出資） | 900万円 | 30％ |
| 合計 | 3,000万円 |
この場合、マンションが900万円値下がりして2,100万円でしか売れなくても、投資家はギリギリセーフです。
劣後出資比率が30％であれば、30％までの値下がりであれば投資家は無傷で済みます。
20％だと20％値下がりまで大丈夫。
30％だと30％値下がりでもOK。
劣後出資比率が高いほど投資家の安全性が高い
その通り！
- 劣後出資比率10％：10％しか値下げできない
- 劣後出資比率20％：20％の値下がりまではギリギリセーフ
- 劣後出資比率30％：30％まで値下がりしても大丈夫
つまり、劣後出資比率が高いほど、投資家の安全性が高いということです。
数字が大きいほど安全。
他の条件が同じであれば、劣後出資比率が高い業者ほど安全と言えます。
これが劣後出資比率の意義です。
劣後出資比率が高い不動産クラファン業者
最後に劣後出資比率が高い業者を紹介します。
ちょこっと不動産
劣後出資比率は平均40％と業界屈指の高さです。
派手さがなく目立ちませんが、まじめに堅実に運営を行っています。
信用できる業者で手堅く投資したいという人にオススメです。
Rimple
こちらは劣後出資比率30％です。
投資対象が都内駅近のマンション、運用期間は6カ月ですので、30％の値下がりは普通にありえません。
東証プライム上場企業系ですので安心感もあります。
プチ解説 上場企業系とは？
投活
投活は案件によって劣後出資比率は20～30％です。
地味で知名度は高くありませんが、地道にまじめにやっていると感じさせる業者でして。
人気が徐々に高まっています。
以上、優先劣後出資方式と劣後出資比率の解説でした。
お役に立てばうれしいです！
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