T’s Fundingが目玉商品として投入した「途中売却できる案件」で売り注文が出てきました。
しかしその販売価格を見ると、この案件の問題点が浮かび上がってきます。
途中売却可能案件の問題点と解決策を考えます。
取り組み自体は支持します！
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タップできる目次
途中売却可能案件の問題点
T’s Fundingとは？
T’s Fundingは沖縄の不動産業者が運営する不動産クラファンです。
4％台の安定した利回りと短めの運用期間で、根強いファンから支持されています。
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
途中売却可能案件とその仕組み
MT-1号ファンドの概要
運用期間の途中で売却できるのは、昨年12月に募集されたMT-1号ファンドです。
- 利回り：4.5％
- 運用期間：無期限
- 募集総額：3,600万円
- 募集開始：2025年12月26日
運用期間が無期限ですが、途中で自分の出資持分を他の会員に売却することができます。
プチ解説 出資持分とは？
途中でやめられるのね。
売却の仕組み
どのように売却するかですが、T’s Fundingサイトのマイページで売却を申請します。
その際、売却する口数といくらで売るか売却価格の指定が必要です。
申請するとT’s Fundingサイトに売却希望持分として掲載され、買いたい人がマイページで買取申請をすると売買が成立します。
プチ解説 口数とは？
メルカリみたいだね。
販売価格が元値より高い
10万円が11万円に？
MT-1号ファンドの売り注文ですが、すでに複数出ています。
その売却価格を見てみると、
募集時は1口10万円だったのに、それより高い11万円で出ています。
10万円の価値の持分を11万円で売るということです。
なぜ高値で売ろうとするのでしょうか？
売却に手数料がかかる
その理由は売買成立時にT’s Fundingが3.3％の手数料を取るからです。
10万円で買ったものを10万円で売ると、手数料の3.3％分が赤字になる。
この分をカバーするために10万円を超える価格で売りに出しているのでしょう。
103,300円で良いのでは？
10万円の3.3％は3,300円、それを乗っけて103,300円で売ればプラマイゼロにできるのでは？
実は103,300円では赤字になります。
手数料は売却価格の3.3％
なぜならば、T’s Fundingが取る手数料は売却価格の3.3％だからです。
103,300円で売ると手数料は3,408円なので、108円の赤字になってしまいます。
- 売却価格：103,300円
- 手数料：103,300円×3.3％＝3,408円
103,412円以上で売ればプラマイゼロにできますが、後述する分配金の問題もあって11万円の売却価格にしたのかもしれません。
要手数料を分かりやすく明示していない
10口単位で100万円、つまり募集時と同じ価格で売り注文を出している人もいますが。
MT-1号ファンドの募集ページには売却手数料が必要であることが書かれていません。（成立前書面には記載あり）
売却申請時の確認画面で表示されるだけです。
この人はそれに気づかなかったのかも？
このまま400万円分を売却すると、手数料132,000円を取られることになります。
13万円の赤字はデカイ…
プチ解説 成立前書面とは？
わざわざ高値で買うか？
赤字からのスタートになる
次に買い手の立場から考えてみましょう。
僕が見たときは上記2つの他に105,000円の売り注文が出ていました。
しかし、これを買っても分配金は10万円に対してしか発生しません。
MT-1号ファンドは利回り4.5％なので1年目の分配金は4,500円です。
1年目は500円の赤字になります！
利回り4.5％の案件を赤字スタートで買うでしょうか？
プチ解説 分配金とは？
プチ解説 案件とは？
買い手が少なければ流動性メリットゼロ
MT-1号ファンドはいつでも売却できる流動性の高さをメリットとしています。
しかし、買い手が少なければ「いつでも」売却は実現しません。
流動性の高さというメリットがなくなりますので、なおのこと高値を出してまで買う理由がなくなるでしょう。
プチ解説 流動性とは？
分配金を受け取れない可能性
もう一つの問題は分配金です。
投資してから売却するまでの間に発生した分配金は誰が受け取るのか？
成立前書面には次の記載があります。
各計算期間に対応する本事業損益は、各計算期末日に存する事業参加者にすべて帰属します。
MT-1号ファンドの計算期末は毎年1月31日と7月31日です。（初回は2026年7月31日）
昨年12月の募集時に投資し、7月31日より前に売却した場合、「計算期末日に存する事業参加者」は売却した相手になります。
つまり、売却した人は分配金を受け取れません。
そんなぁ…
商品の再設計が必要では？
僕はMT-1号ファンドのような新しい取り組みは積極的に支持したい派です。
ただ、売却手数料がある限り活発な売買は期待できず、高い流動性は実現しないでしょう。
売却で発生する事務コストは案件の運営費に組み込んで売却手数料はゼロにするなど、商品の再設計が必要ではないでしょうか？
分配金の件もぜひ！
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