不動産クラファンには事例は少ないですが投資対象が共有持分の案件があります。
普通の案件に比べて利回りが高い代わりにリスクも高いです。
この記事では共有持分のデメリットとリスクを解説します。
知っておくと役に立ちます！
見落としている業者がきっとある！
タップできる目次
共有持分のデメリットとリスク
共有持分とは？
共有とは？
まず、共有とは不動産を複数名で所有することです。
親の家を子供3人で相続した場合、3人が親の家を共有することになります。
そしてこのとき、親の家を共有不動産、3人の子供それぞれを共有者といいます。
共同所有ってことか。
共有持分とは？
次に共有持分とは共有不動産に対する各共有者の所有権の割合のことです。
さきほどの子供3人で相続の場合、一般に3人の子供の共有持分はそれぞれ3分の1となります。
遺言で長男の共有持分は2分の1、長女と次男は4分の1ずつとすることも可能です。
共有持分と所有権との違い
共有持分と所有権には違があります。
その違いの一つは権利の対象がどこからどこまでと物理的に決まっていないことです。
2分の1の長男が1階全部、4分の1の長女と次男が2階の左半分と右半分ということではありません。
長男が毎月2週間、長女と次男が1週間ずつ使うということでもないです。
投票権を長男が2票、長女と次男が1票ずつ持っているみたいなイメージで捉えてください。
共有持分＝権利の割合みたいな感じか。
なお、共有不動産が土地の場合、道路から見て短冊状に3筆に分け、それぞれを3人の所有権に分割することが可能です。
共有持分のデメリット
共有持分には所有権にはない複数のデメリットがあります。
自由に売却できない
長男が家を売りたいと思った時、上述の通り長男の持分の範囲は決まっていません。
1階だけを売るといったことはできず、売るならば家1軒まるごとです。
このため、売却には共有者全員の同意が必要になります。
長男が家を売るためには長女と次男の同意がいる。
個々の共有者の一存で自由に売却できないということです。
兄弟で揉めそう…
自由にリフォームできない
共有持分ではリフォームなどを自由にすることはできません。
まず、現状維持のための修繕レベルであれば、各共有者の判断で行なえます。
物件の価値を上げるためのリフォームレベルになると、過半数の共有持分の同意が必要です。
さらに、増改築や解体の場合は全共有者の同意が必要になります。
| 変更のレベル | 必要な同意 |
|---|---|
| 修繕（現状を維持） | 不要 |
| リフォーム（価値を向上） | 共有持分の過半数 |
| 増改築・解体（大幅な変更） | 全員 |
なお「過半数の同意」ですが、仮に3人の共有持分が3分の1ずつの場合、2人以上の同意が必要です。
3分の2だから過半数か。
自由に賃貸できない
共有不動産を賃貸に出すのにも制約があります。
もともと賃貸していた不動産の賃貸契約の変更、賃借人の変更には過半数の共有持分の同意が必要です。
新規に賃貸する場合、契約期間が3年以内の場合は過半数の共有持分の同意で可能ですが、普通借家契約の場合は全員の同意が必要とされます。
契約期間が3年を超える場合は全共有者の同意が必要です。
| 賃貸の状況 | 必要な同意 |
|---|---|
| 既存 | 共有持分の過半数 |
| 新規（3年以内） | 共有持分の過半数 （普通借家契約は全員） |
| 新規（3年超） | 全員 |
なんか面倒くさいね。
共有者が増えるリスク
相続から時間が経つことで、他の共有者の同意を得にくくなる可能性もあります。
例えば次のような場合です。
- 次男が死亡した
- 次男の妻と子供2人が共有持分を相続した
- さらに子供のうちの1人が死亡した
- その子供の配偶者と子供3人が相続した
長男が家を売りたいと思った時、長女だけでなく次男の妻など合計7人の同意が必要です。
さらに、共有持分は売買できます。
誰かが自分の持分を赤の他人に売却したら、全員の同意を得るのははさらに困難になるでしょう。
間違いなく泥沼。
共有持分と区分所有権の違い
不動産クラファンではマンションの1室に投資する案件がよくあります。
この場合の投資対象は区分所有権です。
共有持分と区分所有権の違いを説明します。
区分所有権とは？
マンションは1棟の建物の中に複数の部屋が独立して存在します。
これら独立した各部屋に対する所有権が区分所有権です。
区分所有権は3つの権利がワンセット
区分所有権では3つの権利がワンセットになっています。
- 専有部分（部屋）の所有権
- 共用部分（廊下など）の共有持分
- 敷地の共有持分
例えば1棟に10室あるマンションの1室の区分所有権は、その部屋の所有権と共用部分の10分の1の共有持分、敷地の10分の1の共有持分がセットになっているということです。（10室の面積がすべて同じである場合）
区分所有権は共有持分より自由度が高い
このため、区分所有権の利用は所有者1人の裁量で行なえます。
廊下を改造するとか敷地内に小屋を建てるなど、他の共有者の権利に影響を与えない限り、売買、リフォーム、賃貸など1人で決定できます。
区分所有権は共有持分より自由度が高いです。
共有持分って不便だね。
共有持分案件のリスク
共有持分を投資対象とする案件には複数のリスクがあります。
プチ解説 案件とは？
売却できないリスク
共有持分を取得して売却し売却益を得る転売案件の場合です。
ここまで見てきたように共有持分は自由度が低い＝不動産としての価値が低いので、売却できないリスクがあります。
元本が戻ってこない。
プチ解説 元本とは？
共有持分をまとめられないリスク
そこで、他の共有者から共有持分を買い取り、1つの所有権にまとめることが考えられます。
マンション1棟の10分の4の共有持分を取得し、他の共有者から残りの10分の6の共有持分を買い取る。
そうすれば1棟丸々の所有権になり自由度が上がるので、価値が上がって売却できるようになります。
買い取れるの？
問題はそこです。
他の共有者との調整が難航して共有持分を1つにまとめられないリスクがあります。
上の方で説明した複雑な相続や譲渡が行われている場合、調整は容易ではないでしょう。
共有物分割になるリスク
他の共有者から持ち分を買い取れなかった場合ですが。
共有不動産が部屋単位など物理的な分割が可能ならば、共有不動産を分割して共有者それぞれの所有権にすることが可能です。
1棟4戸のマンションを1戸ずつに分割し、4人それぞれの区分所有権にするといったケースです。
これを共有物分割といいます。
ただ、1棟丸々の所有権にする場合より価値の上昇は低いです。
共有持分案件に注意
普通の案件より注意が必要
共有持分は所有権に比べて自由度が低いです。
それゆえ安く取得できますが、売却は容易ではありません。
売却できなければ元本毀損なので、投資対象が共有持分である案件には注意が必要です。
プチ解説 元本毀損とは？
知らない単語は調べる習慣を
それと、これは共有持分に限ったことではありませんが。
業者サイトの案件説明を読む際に知らない単語を知らないまま流すと、とんでもないリスクに手を出すことになります。
知らずに共有持分案件に投資してたみたいな。
知らない単語は面倒がらずに調べる習慣を身につけることをおすすめします。
投資で失敗しないためです！
コメント