DARWIN fundingは案件説明が不十分｜投資家が取るべき対策

DARWIN fundingで33号荒川案件の募集が行われています。

この案件、サイトでの説明が不十分ではないでしょうか？

そして説明の不十分さは今に始まったことではありません。

DARWIN fundingの案件説明の問題点と投資家が取るべき対策を考えます。

タロウさん

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タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで500件を超える案件に3億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

案件説明の問題点

DARWIN fundingのサイトでの案件説明には複数の問題があるのですが。

今回は4つの点について説明します。

プチ解説案件とは？

コッソリ再組成が常態化

売却できず後継案件に引き継ぎ

DARWIN fundingの案件には運用期間中に物件の売却まで行き着かず、新たな案件として再組成、再募集したものがあります。

実質的な運用期間の延長です。

プチ解説運用期間とは？

プチ解説組成とは？

現在募集中の33号荒川案件を含めて、これまでに以下の6案件で再組成が行われています。

小川町案件
案件	募集時期	状況
1号	2022年12月25日	終了
9号	2023年9月10日	終了
神大寺案件
案件	募集時期	状況
2号	2023年2月1日	終了
14号	2024年2月11日	終了
蓮根案件
案件	募集時期	状況
5号	2023年5月15日	終了
18号	2024年7月20日	終了
29号	2025年8月1日	運用中
千住緑町案件
案件	募集時期	状況
6号	2023年6月1日	終了
20号	2024年9月25日	終了
滝野川案件
案件	募集時期	状況
19号	2024年8月10日	終了
30号	2025年9月1日	運用中
荒川案件
案件	募集時期	状況
21号	2024年11月1日	終了
33号	2025年11月1日	募集中

再組成である説明がない

再組成自体は必ずしも悪いことではありません。

再組成して物件を高値で売却できる見込みがあるであれば、安値売却で元本毀損になるより、投資家にとって都合が良いからです。

プチ解説元本毀損とは？

左野くん

終わり良ければだよね。

問題はDARWIN fundingの募集ページに再組成であることが明記されていないことです。

投資家が過去の案件の記録でもつけていない限り、再組成であることに気付けません。

前の案件で売却に至らなかったことを隠したコッソリ再組成であることは問題だと感じます。

借地権である記載がない

借地権は所有権に劣る

募集中の荒川案件もそうですが、DARWIN fundingでは土地の権利が借地権（建物は所有権）の案件があります。

借地権は増改築や売却に地主の承諾が必要であるなど、所有権に比べて権利が弱いです。

こちらのポストで解説しています。

ゆうまくんと学ぶソシャクラ入門講座★
「最低これだけ理解！借地権とは：前編」

「借地権」
不動産クラファンの案件でよく見ますが、イマイチ分からないまま流してませんか？
安全な投資のために借地権の知識は必須です
そこで細かい部分は無視の「最低これだけ知っておこう」に絞って解説します😊 pic.twitter.com/f7AcfG3V7T

— タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家 (@viviri_man) June 23, 2025

ゆうまくんと学ぶソシャクラ入門講座★
「最低これだけ理解！借地権とは：後編」

前回の続きです
借地権にはメリデメ双方あり、必ずしもネガティブではありません、ただ、普通の案件と同じでないことは確かです
借地権の3文字が出てきたら、普段より念入りに投資判断をしましょう😊 pic.twitter.com/vvhmhum02i

— タロウ＠ソシャレン・不動産クラファン投資家 (@viviri_man) June 24, 2025

成立前書面にのみ記載

一方で、所有権に比べて安いといったメリットもあり、借地権が一概に悪いわけではありません。

問題は借地権であることが成立前書面に書かれているだけで、募集ページには記載がないことです。

ちょこっと不動産では明記されています。

プチ解説成立前書面とは？

権利変更の記載もない

荒川案件では土地の権利が再組成前は所有権だったのが、再組成後は借地権に変わっています。

土地の権利の変更は蓮根案件、滝野川案件に続いて3例目です。

蓮根案件
案件	土地の権利
5号	所有権
18号	所有権
29号	借地権
滝野川案件
案件	土地の権利
19号	所有権
30号	借地権
荒川案件
案件	土地の権利
21号	所有権
33号	借地権

右田さん

権利の変更ってあるんだ！

これについても募集ページでの説明はありません。

再組成前後の成立前書面を見比べない限り、気付かないはずです。

出資総額の変更も説明なし

さきほどの3案件では再組成前後で優先＋劣後の出資総額が変わっています。

これについても説明なしです。

蓮根案件
案件	出資総額
5号	1億5,000万円
18号	5億6,250万円
29号	4億2,180万円
滝野川案件
案件	出資総額
19号	5億6,250万円
30号	3億9,800万円
荒川案件
案件	出資総額
21号	5億円
33号	3億3,200万円

プチ解説優先、劣後とは？

左野くん

ぜんぜん説明がないんだね。

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投資家が取るべき対策

DARWIN fundingの案件説明は不十分

DARWIN fundingの案件説明は法的には問題ありません。

しかしながら、再組成であることなどは投資判断に影響する内容です。

再組成である（前回案件で売れなかった）
借地権である
権利が変わった
出資総額が変わった

投資家保護の観点から明記すべき内容ではないでしょうか？

これらの明記がないDARWIN fundingの案件説明は不十分であると考えます。

おそらく今後もしない

では今後、DARWIN fundingが説明を充実させることはあるか？

九分九厘ありえません。

なぜならば、説明を充実させるよりAmazonギフト券を配ったほうが応募は増えるからです。

利回りしか見ていない投資家が大勢である限り、状況が良くなることはないでしょう。

プチ解説利回りとは？

協会のルール化は期待薄

ルール化は難しい

では、サイトでの記載内容を不動産クラウドファンディング協会でルール化することはできるか？

現在、協会ではルール策定を検討中であり、僕は記載内容の充実を検討会に要望として提出しています。

第1回不動産クラファン検討会に提出した意見書を公開

国土交通省の中間整理を受けて、9月30日に第1回の「自主規制ルール検討会」が開催されました。僕は委員として検討会に参加していますが、検討会に提出した意見書を公開します。

しかし、記載内容を充実したところで多くの投資家は読まないので、応募が増えるわけではありません。

業者にとって作業が増えるデメリットだけなので、ルール化は難しいと思います。

ルール化しても難しい

仮に協会でルール化が実現しても、説明が充実することはありません。

なぜならば、DARWIN fundingは協会の会員ではないからです。

右田さん

なんと！

投資家が自己防衛するしかない

案件説明が不十分なのはDARWIN fundingだけではありませんが。

現状では業者が自主的に説明を充実することも、協会がルールで強制することも期待薄です。

となると、投資家自身で我が身を守るしかありません。

説明が不十分な案件には投資しない
不明な点は業者に問い合わせる

投資はあくまでも自己責任です。

あとから愚痴らずに済むように自己防衛しましょう。