解散命令を不服とした旧統一教会の即時抗告について、東京高等裁判所は3月4日に抗告棄却の判断を下しました。
これにより旧統一教会は宗教法人格を失うことになります。
この判断が利回り不動産の旧統一教会案件に与える影響を考えます。
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タップできる目次
旧統一教会解散命令の利回り不動産への影響
旧統一教会案件
旧統一教会案件とは？
旧統一教会案件とは2025年7月に募集された76号案件のことです。
- 利回り：10.5％
- 運用期間：12カ月
- 募集総額：15億3千万円
- 劣後比率：10%
プチ解説 案件とは？
プチ解説 利回りとは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 劣後比率とは？
投資対象は渋谷区宇田川町にある4階建ての1棟ビルです。
出口戦略は①建物を解体して更地として売却、②テナントゼロの状態でそのまま売却のいずれかとしています。
問題はそのテナントです。
プチ解説 出口戦略とは？
問題？
テナントが旧統一教会
実はテナントが旧統一教会なのです！
地下1階から地上4階まで、すべてのフロアに教会施設と関連書店などが入居しています。
どっひゃ～
テナントの退去が絶対条件
出口戦略を考えた場合、入居中の状態では更地化はできません。
また、旧統一教会が入居した状態での売却は困難でしょう。
この案件を成功させるにはテナントの退去が絶対条件なのです。
明け渡し請求訴訟中
利回り不動産は昨年8月にこの物件を取得しましたが、前所有者がテナントに対して明け渡し請求訴訟を起こしていました。
物件の取得に合わせて利回り不動産が訴訟を引き継いでいます。
この訴訟で明け渡しが認められるかが、旧統一教会案件の成否の鍵です。
東京高裁が抗告を棄却
この訴訟に関連した判断が、3月4日に東京高裁で下されました。
旧統一教会への解散命令です。
これまでの経緯
2022年7月の安倍元首相銃撃事件を契機とし、文部科学省が2023年10月に解散命令を東京地方裁判所に請求しました。
東京地裁は文科省の請求を認め2025年3月に旧統一教会に解散を命じましたが、旧統一教会はこれを不服として東京高裁に即時抗告。
東京高裁は地裁の決定を支持し、3月4日に教会の抗告を棄却しました。
抗告棄却の影響
高裁の棄却により解散命令の効力が生じ、旧統一教会は宗教法人格を失います。
これにより宗教活動に関する収入が非課税になるなどの税制優遇が受けられなくなりました。
今後の流れ
解散命令により今後は教団の清算手続きが開始されます。
高裁の決定を受けて地裁は同日、伊藤尚弁護士を清算人に選任しました。
今後は地裁の監督の下、清算人によって教団資産の清算手続きが進められます。
教団の資産は1,100億円を超えると見られていますが、これらは献金被害者への弁済などに充てられる見込みです。
残った資産は教団の後継団体や国庫に引き継がれ、教団は解散となります。
なお、信者による布教などの活動は解散後も継続できますし、教団の後継団体が任意団体として宗教活動を続けることも可能です。
信教の自由ね。
旧統一教会は特別抗告へ
旧統一教会は高裁の決定を不服とし、最高裁判所に特別抗告を行うことを発表しています。
仮に最高裁が高裁の判断を覆した場合、教団解散の手続きは停止されます。
ただ、過去の事例などからその可能性は低いようです。
旧統一教会案件への影響と見通し
明け渡し請求は簡単ではない
今回の東京高裁の決定は利回り不動産の旧統一教会案件にどのような影響を与えるでしょうか？
その前に現在すでに訴訟中の明け渡し請求ですが、認められない、つまり利回り不動産側が敗れる可能性はゼロではありません。
利回り不動産は案件の募集ページで明け渡し請求の正統性について次のように説明しています。
解散命令を受けたことは、貸主・借主間の信義則違反に該当し、賃貸借契約の解除に相当する事由
まず、解散命令を受けたことだけをもって、賃貸借契約を破棄できるかは微妙です。
賃貸借契約を締結後に入居者が暴力団関係者であることが判明した場合を考えてみましょう。
反社関係者であることが判明した場合に契約を破棄できると定めた反社条項が賃貸借契約にある場合、反社であることを理由に賃貸借契約を破棄することが可能です。
しかしそのような条項がない場合は反社であることだけを理由に契約を破棄することはできません。
入居者の権利は反社ではない一般人と同様に保護されます。
これと同様に賃貸借契約締結後に解散命令を受けてヤバイ団体になったことだけをもって、賃貸借契約を破棄することはできません。
解散命令だけでは追い出せない…
賃貸借契約に反社条項のような規定がない場合、利回り不動産の説明にあるように入居者との間で信義則違反が生じたことを示す必要があります。
この信義則違反が認められるのは、入居者との信頼関係が破壊された場合、具体的には以下のような重大な背信行為がある場合に限られるそうです。
- 用途違反
- 賃料不払い
- 建物の違法使用など
これらが明確に認められないならば、信義則違反が認められない可能性があります。
高裁決定はポジティブ材料
一方で今回の高裁の決定は訴訟にはポジティブに働きそうです。
まず解散命令が効力を得たことにより、教団は宗教法人から清算法人に変わりました。
今後は清算手続きのみが可能で宗教活動は行えません。
仮に賃貸借契約時の用途目的が宗教活動であった場合、契約と異なる用途で使用していることになります。
逆に用途目的が事務所などであった場合、この線で攻めるのは難しいでしょう。
ちょっと厳しそう？
もう一つは交渉相手の変化です。
解散命令により清算法人の管理権＝明け渡し請求の相手が清算人に変わります。
清算人は被害者や債権者への弁済を優先する立場にありますので、不要な賃貸借契約を終了させる可能性があるでしょう。
いずれにしても今回の高裁決定が利回り不動産にとって不利に働くことはないようです。
利回り不動産の姿勢を支持
ネガティブな情報を公開
旧統一教会案件について僕は利回り不動産の姿勢を評価しています。
案件の募集ページで宗教法人への解散請求について言及しているものの、それが旧統一教会であると明記はしていません。
しかし、住所で検索すれば旧統一教会であることはすぐに分かります。
募集に明らかに影響するネガティブ情報を投資家に公開したことは、評価に値するでしょう。
納得してのリスクテイク
利回り不動産のようなハイリターン案件にはハイリスクがつきものです。
しかし最近、募集のあとからハイリスクが明らかになって「そんなの聞いてないよ！」とか、上手くいきそうと期待を持たせたのに上手くいかず「話が違うよ！」となる案件が目につきますよね。
この点、利回り不動産は募集時点でハイリスクを明らかにしています。
それに納得した上でハイリターンを狙ったのであれば、万が一の場合でも諦めはつくでしょう。
ハイリスク・ハイリターン案件はかくあるべきではないでしょうか？
旧統一教会案件の成功を期待
上述の通り明け渡し請求は楽観できるものではありません。
とは言え、今回の高裁の決定はポジティブな材料です。
明け渡し請求で勝訴し、旧統一教会案件が成功裏に終わることを期待します。
上手くいきますように！
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