不動産クラファンの「コッソリ再組成案件」のリスクと対策

本来ならば運用期間を延長すべきなのに、新規案件として募集するコッソリ再組成案件。

投資家がリスクに気づかずに投資してしまう恐れがある危険な案件です。

この記事ではコッソリ再組成案件のリスクと対策を解説します。

 

 

コッソリ再組成案件のリスクと対策

 

コッソリ再組成案件とは？

売却できずに再組成した案件

キャピタルゲイン型の案件で運用期間中に物件を売却できなかった。

この場合、本来は以下のいずれかを選択するべきです。

プチ解説 キャピタルゲイン型とは？

プチ解説 案件とは？

プチ解説 運用期間とは？

 

しかし、いずれを選択しても投資家は不満ですし、後者は元本毀損もありえます。

業者にとってはイメージが悪化し、今後の募集に悪影響を及ぼすことは必至です。

プチ解説 元本毀損とは？

 

そこで登場するのがコッソリ再組成案件です。

次のような仕組みになっています。

プチ解説 償還とは？

プチ解説 組成とは？

 

再組成したことを隠している

コッソリ再組成案件の問題点は募集時に再組成であることを投資家に知らせない、再組成であることを隠していることです。

投資対象が前回の案件の売れ残り物件である。

今回もまた売れない＝元本が戻ってこない可能性がある。

このリスクに投資家が気づきにくくしているのです。

 

コッソリ再組成案件の類型とリスク

コッソリ再組成案件にはいくつかの種類があります。

 

売れずに再組成型

更地に戸建て住宅を建てて売却する予定だった。

しかし、運用期間中に売れなかったので、コッソリ再組成するパターンです。

前回同様に売れないリスクがあります。

売れない→再組成→売れない→再組成を繰り返した挙げ句、最後の投資家が元本毀損になる可能性も。

 

完成せずに再組成型

1棟マンションを新築する予定だったが運用期間中に完成しなかった。

そこで、フェーズ2などそれっぽい名前をつけて新案件として募集するパターンです。

当初計画からの変更ですので、コストアップなど市場環境の変化が悪影響を及ぼすリスクがあります。

 

インカムゲイン型に変身型

戸建て住宅を新築し売却する予定だったが売れず。

そこで物件を業者が所有し、賃貸して賃料を分配するインガムゲイン型の案件に変更するパターンです。

業者が不要な在庫を抱えることになりますので、業者の経営に悪影響を与えるリスクがあります。

プチ解説 分配とは？

 

グルグルインカム型案件との違い

コッソリ再組成案件と似たような案件にグルグルインカム型案件があります。

 

グルグルインカム型案件とは？

グルグルインカム型案件は次のような案件です。

 

同じ物件で投資家を入れ替えながら再組成をグルグルと繰り返す。

ほぼ確実に元本が戻ってくる安全性が高い案件です。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

安全性が高い「グルグルインカム型案件」｜初心者に最適

不動産クラウドファンディングの初心者にオススメなのが安全性が高い「グルグルインカム型案件」です。元本がほぼ確実に戻ってくるので、損をする可能性が低い。どんな案件か分かりやすく解説します。

taroblog.net

2026.06.02

 

再組成は予定通り

同じ物件で再組成している点ではコッソリ再組成案件と同じです。

しかし、グルグルインカム型案件は予定通りの再組成であり、苦し紛れで再組成したコッソリ再組成案件とは根本的に違います。

 

分配原資に売却益を含まない

もう一つの違いは、グルグルインカム型案件は分配原資に売却益を含まないことです。

賃料だけを分配するので、物件を売却できなくても問題ありません。

これに対してコッソリ再組成案件は分配原資が売却益なので、売れないと分配に影響します。

プチ解説 分配原資とは？

 

コッソリ再組成案件への対策

コッソリ再組成案件に投資家はどのような対策を取れば良いのでしょうか。

 

再組成明記の場合：元の案件をチェック

募集の際に再組成であることを明示している非コッソリ再組成案件の場合、元の案件をチェックします。

募集額の変化など不自然な点はないか？

再組成を2度3度と繰り返していないか？

今回は売却できるのか？

売れ残り物件での再組成ですので、投資して大丈夫かリスクを見極めます。

 

再組成非明記の場合：過去の案件をチェック

次に再組成であることを明示していないコッソリ再組成案件の場合です。

業者サイトの案件一覧ページで過去の案件をチェックするしかありません。

同じ地名や同規模の募集額の案件がないか探しましょう。

 

再組成非明記は再組成に気づくのは難しい

しかし、複数の売れ残り物件を組み合わせて1つの案件に再組成するケースもあります。

似た地名の案件が多数ある場合も見つけにくいでしょう。

コッソリ再組成案件をすべて見抜くのは容易ではありません。

結局は案件をしっかり選んで我が身を守るしかない。

これがコッソリ再組成案件の現状なのです。