不動産クラファンのVERFUNDを運営するベルテックスが不特事業1～3号の許可を取得しました。
VERFUNDが大きく変わるかもしれません。
チャンスです！
知らない穴場業者がたくさんあります！
タップできる目次
VERFUNDの変化を予想
不特1～3号を取得
ベルテックスはこれまで小規模不動産特定共同事業1号の許可を受けてVERFUNDを運営してきました。
このたび3月10日に「小規模」がつかない普通の不動産特定共同事業1、2、3号の許可を取得しました。
これによって何が変わるかは後述します。
プチ解説 不動産特定共同事業とは？
現在のVERFUND
その前にVERFUNDはどんな業者なのか簡単に紹介しましょう。
プチ解説 業者とは？
ベルテックスはマンション投資業者
運営会社のベルテックスは不動産業者です。
次のような商売をしています。
- 投資用マンションを販売する
- 主に中古ワンルームマンション
- 一部は自社で新築
- 売る相手は個人投資家
- オーナーから賃貸管理を請け負う
プチ解説 賃貸管理とは？
投資用マンションを売って売却益、日々の管理業務を代行して手数料。
ダブルで利益を得るマンション投資のお手伝い業を主力事業としています。
見込み客開拓ツール
では、ベルテックスは何のためにVERFUNDを運営しているのか？
狙いはマンション販売の営業です。
- VERFUNDで案件を募集する
- 会員にマンション投資を勧める
- 会員が投資用マンションを買う
- 賃貸管理をベルテックスに委託する
プチ解説 会員とは？
マンションを売るのが狙いか。
ベルテックスは不動産クラファン事業で儲けようとしているのではありません。
狙いは本業の投資用マンションの販売であり、VERFUNDはそのための営業ツールです。
営業ツールのVERFUNDで投資家に損をさせるとマンションを買ってもらえない。
営業ツールであることがVERFUNDの安全性の高さの裏付けになっています。
営業ツールゆえに安全です！
不特1～3号取得で何が変わる？
今回の不特1～3号の取得で何が変わるのか？
ベルテックスのプレスリリースをもとに順番に見ていきます。
不特1号
不特1号を取得する意義については次のように書かれていました。
小口化ファンドの上限撤廃で、案件規模を大幅拡大
プチ解説 小口化とは？
プチ解説 案件とは？
これまでの小規模不特1号から普通の不特1号に変わったことで、2つの上限が撤廃されます。
| 小規模1号 | 普通の1号 | |
|---|---|---|
| 1案件の募集額の上限 | 1億円 | なし |
| 投資家の投資残高の上限 | 100万円 | なし |
今後は募集額数億円の大型案件を募集することが可能です。
また、小規模不特1号では投資家はVERFUNDで投資中の残高が100万円に達すると、償還で残高が減るまで新規の投資はできませんでした。
これからは上限がないので、投資家からより多くの資金を集められます。
2つの上限撤廃でVERFUNDの案件規模、事業規模を大幅に拡大できるということです。
プチ解説 償還とは？
大型案件をバンバン出せる。
不特2号
契約締結の代理・媒介が可能に
不特2号を取得したことで、他の不動産業者が作った案件の募集代行ができるようになりました。
大家どっとこむでたまに出る2号案件、委託案件と呼ばれるものです。
プチ解説 委託案件とは？
ただ、ベルテックスの電子取引業務の許可取得は1号だけで、2号では取っていません。
ですので、募集代行はVERFUNDでは行わないと思われます。
不特3号
SPC（特別目的会社）の活用で投資家資産をより安全に保全
特別目的会社を利用したSPC型の案件を扱えるようになりました。
SPC型はCREALやLEVECHYで使われている案件です。
こちらの記事で解説しています。
今後のベルテックス
現在募集中（5月19日まで）の18号案件は、これまでと変わらない内容です。
しかし、今回の不特1～3号の取得で投資家の残高上限100万円が撤廃されました。
これにより投資家にとって残高や応募額を気にしなくて良いというメリットが出ています。
今後この他にベルテックスとVERFUNDにどのような変化、影響が考えられるでしょうか？
まず、ベルテックスへの影響です。
大型開発案件への取り組み
ベルテックスのプレスリリースには次のように書かれています。
商業施設・オフィスビル・住居・商業の複合開発、駅前再開発など、都市開発レベルの大型案件にも参入可能になります。
現在は区分マンション1室を投資対象とする案件だけです。
普通の不特になり募集額の上限が撤廃されたので、今後は1棟ビルの開発など大型案件も扱えるようになります。
プチ解説 区分マンションとは？
融資併用型案件の登場
１号～3号をすべて取得したことで金融機関・機関投資家との連携がしやすくなる体制が整い、安定的かつ多様な資金調達ルートの確保が可能となります。
上述の通り3号取得でSPC型の案件が可能になりました。
SPC型では投資対象物件をベルテックスのバランスシートから切り離し財務状況を良くできるので、銀行融資の併用がしやすくなります。
投資家資本に加えて銀行融資も利用できるので、多額の資金を必要とする大型開発案件への取り組みも可能です。
これまでマンション投資のお手伝い業がメインだったベルテックスが、不動産開発業メインの業者に変わるかもしれません。
本業が変わる！
ただ、ベルテックスは不特4号の許可を取っていないため、SPC型案件の募集をVERFUNDで行うことはできません。
SPC型は特例投資家（プロ投資家）だけを対象とする可能性があります。
今後のVERFUND
では、我々が投資するVERFUNDはどのように変わるのでしょうか？
大型案件登場で投資しやすく
投資対象の大型化やファンド期間の柔軟化、また収益構造の多様化など、新たなプロダクト戦略を展開することが可能になります。
まず、上限1億円の撤廃などにより、億円単位の大型案件を募集できるようになります。
その結果、今よりも投資しやすくなるでしょう。
今は抽選倍率が高いもんね。
また、現在は賃料収入を分配するインカムゲイン型の案件だけですが。
今後は売却益を分配原資にするキャピタルゲイン型の案件を出せるので、利回りがアップする可能性があります。
プチ解説 インカム型、キャピタル型とは？
プチ解説 分配原資とは？
高リスク案件の登場
一方でキャピタル型は物件が完成しない、売却できない可能性がある点でリスクが高いです。
現在の営業ツール型のガチ堅業者から、高リスク業者に変わるかもしれません。
VERFUNDの変化に期待
現在のVERFUNDはベルテックスにとって本業の営業ツールであり、サブのポジションです。
それゆえ、募集額は少なく、募集も数カ月に1度しか行われません。
しかし、ベルテックスの本業が投資お手伝い業から不動産開発業に変わり、VERFUNDがその一環を担うとしたら話は別です。
大型案件の募集で投資しやすくなり、利回りアップの可能性も。
VERFUNDの変化に期待しましょう。
良い変化を期待です！
コメント