不動産クラファンでよく見る「やむを得ない事由」とは？

 

不動産クラファンで運用期間の延長や償還の遅延が発生。

長引くと投資家の間で「途中解約したい！」との声が上がります。

その時に出てくるのが「やむを得ない事由」です。

やむを得ない事由があれば解約できるのか？

今回は不動産クラファンの必須知識である「やむを得ない事由」について解説します。

 

 

「やむを得ない事由」での途中解約の可否

 

「やむを得ない事由」

FAQや成立前書面でよく見る

運用期間の延長が長引き、途中解約したい。

業者サイトのFAQを見ると、よく次のように書かれていますよね。

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 途中解約とは？

プチ解説 業者とは？

 

また、成立前書面にも次のような記載があります。

本出資者は、やむを得ない事由が存在する場合には、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができる。

プチ解説 成立前書面とは？

 

途中解約が認められる例外規定

不動産クラファンでは運用期間中の途中解約は原則としてできません。

解約が認められる例外規定、それが「やむを得ない事由」です。

 

法律で決められている

やむを得ない事由がある場合は途中解約できる。

これは業者が勝手に決めたルールではありません。

不動産特定共同事業法施行規則11条2項7号で決められています。

やむを得ない事由が存する場合に契約を解除し、又は組合から脱退することができる

プチ解説 不動産特定共同事業とは？

 

もう1つの根拠は商法540条2項です。

匿名組合の存続期間を定めたか否かにかかわらず、やむを得ない事由があるときは、各当事者は、いつでも匿名組合契約の解除をすることができる。

プチ解説 匿名組合とは？

 

「やむを得ない事由」とは？

では、やむを得ない事由とは具体的にどんな事由なのか？

国土交通省が不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について（PDF）という文書で具体的な事由をあげています。

匿名組合型については4項目です。

1つずつ見ていきましょう。

 

1．重要義務の懈怠

不動産特定共同事業者が対象不動産に係る不動産取引や収益又は利益の分配等の不動産特定共同事業契約上の重要な義務を正当な理由なく履行しない場合

懈怠とは怠ける、怠るという意味です。

業者としての義務をちゃんと果たしていない場合が「やむを得ない事由」にあたります。

 

2．重要義務の履行不能

当該義務を履行することができなくなった場合

業者が義務を果たしたくても果たせない状態になった。

この場合も「やむを得ない事由」です。

 

3．契約違反

規則第11条第2項第12号ロ又は第15号イ（5）に掲げる合理的な価格に該当しない価格により対象不動産の売却等又は追加取得を行った場合など、不動産特定共同事業者に不動産特定共同事業契約上の重大な契約違反がある場合

明確な契約違反がある場合も「やむを得ない事由」にあたります。

 

4．法令違反

不動産特定共同事業者に重大な法令違反がある場合

法令違反が重大な場合も「やむを得ない事由」です。

 

投資家の自己都合は該当しない

一方、「やむを得ない事由」に該当しないものも定められています。

事業参加者が重篤な病気に罹患した場合や重傷を負った場合、地震・火災等に罹災した場合等の事業参加者の自己都合は、「やむを得ない事由」に含まれない

投資家の自己都合は不可です。

急にお金が必要になったとか、元本が戻ってくるか不安になったといった理由で途中解約することはできません。

プチ解説 元本とは？

 

 「やむを得ない事由」で解約できるか？

さて、ここからは実務上の話です。

自分が投資した案件が長期延長となり、「やむを得ない事由」に該当すると思った。

この場合、途中解約することは可能でしょうか？

プチ解説 案件とは？

 

業者は応じない

まず、業者に「やむを得ない事由」を理由に途中解約を求めても、業者はまず応じません。

不特法に反することをやっていると自ら認めることになるので当然です。

 

行政は簡単には動かない

では、国交省や都道府県など、行政に言ったらなんとかなるか？

これも非常に難しいです。

僕も経験がありますが、行政はよほどのことがない限り動いてくれません。

 

投資家自身で示す必要がある

行政への申立や訴訟の提起は可能か？

もちろん可能ですが、業者のどの行為が履行不能や法令違反に該当するのか。

それを法的に戦えるレベルで示す必要があります。

おそらくほとんどの投資家には無理でしょう。

それ以前に行政への申立って、どこにどのように申し立てれば良いのか？

弁護士を雇えるのか？

そこまで自分で動けるのか？

 

ほぼすべての投資家はできない

あるべき論ではなく現実論として、ほぼすべての投資家はそんなことできないでしょう。

法律のことはよく知らない。

申立書とか難しい文章をどう書いたら良いか分からない。

そしてなによりも、申立とか裁判とか面倒くさい。

Xや掲示板に文句を書き込んで憂さ晴らしするのが精一杯。

実際の行動には移せない、いや、移そうとすらしない。

できるのは不満を抱えながら待つことだけ。

長らく待たされた末、ようやく出た結末に納得がいかなくても、しかたなく受け入れる。

ぶっちゃけ、そうでしょ？

それを責めているのではありません。

我々庶民なんて、所詮はそんなものです。

僕自身、これまでに延滞を3回喰らいましたが、行動を起こしたことは一度もありません。

 

投資家にできること

では、投資家はどうすれば良いか？

運用期間の延長や償還の遅延が発生した場合、「やむを得ない事由」を理由に途中解約することはほぼ不可能です。

問題が起こると結果が出るまで待つだけ、そして、出た結果で泣き寝入り。

良し悪しではなく、そうなるのが現実です。

そうである以上、我々投資家にできることは、問題が起こりそうな案件に手を出さない。

これに尽きます。

 

無理だと言い切れるほど、業者と案件をしっかり選んでいますか？

利回りだけ見て案件の内容はろくすっぽ調べずに選んでいるのではないでしょうか？

問題が起きたあとで投資家にできることはありません。

できるのは事前のリスク回避だけです。

あとで後悔しないで済むように、業者と案件をしっかり選びましょう。