不動産クラファンは「やむを得ない事由」で途中解約できるか？

不動産クラファンで運用期間の延長などが起きると、投資家から「途中解約したい！」との声が上がります。

その時に出てくるのが「やむを得ない事由」です。

「やむを得ない事由」があれば解約できるのか？

この記事では不動産クラファンの必須知識である「やむを得ない事由」について解説します。

タロウさん

解約は難しいです…

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タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで500件を超える案件に3億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

「やむを得ない事由」と途中解約の可否

「やむを得ない事由」とは？

途中解約が認められる例外規定

不動産クラファンでは運用期間中の途中解約は不可です。

ただし、業者サイトのFAQには次のように書かれています。

Ｑ：途中解約はできますか？
Ａ：やむを得ない事由がある場合のみ、解約が可能です。

プチ解説運用期間とは？

プチ解説途中解約とは？

プチ解説業者とは？

成立前書面にも次のような記載があります。

本出資者は、やむを得ない事由が存在する場合には、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができる。

プチ解説成立前書面とは？

原則として認められない途中解約が認められる例外規定、それが「やむを得ない事由」です。

右田さん

誰が決めたの？

「やむを得ない事由」は法律で決められている

「やむを得ない事由」は業者が勝手に決めたルールではありません。

不動産特定共同事業法施行規則11条2項7号で決められています。

やむを得ない事由が存する場合に契約を解除し、又は組合から脱退することができる

プチ解説不動産特定共同事業とは？

同様の規定は商法540条2項にもあります。

匿名組合の存続期間を定めたか否かにかかわらず、やむを得ない事由があるときは、各当事者は、いつでも匿名組合契約の解除をすることができる。

プチ解説匿名組合とは？

左野くん

法律で決まってるんだ。

「やむを得ない事由」に該当するもの

では、やむを得ない事由とは具体的にどのような事由なのか？

国土交通省が不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項についてという文書で具体的な事由を4項目あげています。

1．重要義務の懈怠

不動産特定共同事業者が対象不動産に係る不動産取引や収益又は利益の分配等の不動産特定共同事業契約上の重要な義務を正当な理由なく履行しない場合

懈怠とは怠ける、怠るという意味です。

業者としての義務をちゃんと果たしていない場合が「やむを得ない事由」に該当します。

2．重要義務の履行不能

当該義務を履行することができなくなった場合

業者が義務を果たしたくても果たせない状態になった。

この場合も「やむを得ない事由」です。

3．契約違反

規則第11条第2項第12号ロ又は第15号イ（5）に掲げる合理的な価格に該当しない価格により対象不動産の売却等又は追加取得を行った場合など、不動産特定共同事業者に不動産特定共同事業契約上の重大な契約違反がある場合

明確な契約違反がある場合も「やむを得ない事由」にあたります。

4．法令違反

不動産特定共同事業者に重大な法令違反がある場合

法令違反が重大な場合も「やむを得ない事由」です。

投資家の自己都合は「やむを得ない事由」に該当しない

では、投資家の自己都合はどうでしょうか？

前掲の文書で次のように定められています。

事業参加者が重篤な病気に罹患した場合や重傷を負った場合、地震・火災等に罹災した場合等の事業参加者の自己都合は、「やむを得ない事由」に含まれない

投資家の自己都合は「やむを得ない事由」に該当しません。

急にお金が必要になったとか、元本が戻ってくるか不安になったといった理由で途中解約することはできないです。

プチ解説元本とは？

右田さん

そりゃそうだ…

「やむを得ない事由」での途中解約は難しい

「やむを得ない事由」に該当する4項目の場合でも途中解約は難しいです。

業者は途中解約に応じない

まず、業者に「やむを得ない事由」を理由に途中解約を求めても、業者はまず応じません。

不特法に反することをやっていると自ら認めることになるので当然です。

僕のXのフォロワーで業者に途中解約を求めた人がいますが断られています。

行政は対応してくれない

では、国土交通省や都道府県など、行政に言ったらなんとかなるか？

これも非常に難しいです。

僕も行政に話を持っていったこと何度かありますが、よほどのことがない限り行政は動いてくれません。

行政への申立や訴訟の提起は非現実的

行政への申立や訴訟の提起は可能か？

制度上は可能ですが非現実的です。

業者のどの行為が履行不能や法令違反に該当するのか、法的に戦えるレベルで示せる投資家はいないでしょう。

それ以前の問題として、自分で役所に行ったり弁護士を雇ったりしますか？

よく分からないし面倒くさい。

行動に移せない投資家がほぼ100％でしょう。

左野くん

ぶっちゃけ、そうだよね…

投資家が打つべき対策

途中解約しなくてよい案件を選ぶ

では、投資家はどうすれば良いか？

問題が起こりそうな案件に手を出さない。

途中解約しなくてよい案件を選ぶ。

これに尽きます。

あとで後悔しないで済むように、案件をしっかり選びましょう。

途中解約できる業者

なお、ごく一部ですが途中解約ができる業者があります。

こちらの記事で紹介していますので、参考にしてください。

途中解約（キャンセル）ができる不動産クラファン業者

不動産クラウドファンディングではほとんどの業者で運用期間の途中での解約（キャンセル）はできません。ただし、一部の業者では途中解約が可能です。そんな投資家にとって都合の良い業者を紹介します。