近い将来、起こるとされる南海トラフ地震。
不動産クラファンに与える影響と打つべき対策を解説します。
対策が必須です！
できるだけ多くの業者で投資しましょう！
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南海トラフ地震の影響と対策
南海トラフ地震が起きる場所と時期
時期は早ければ10年以内
南海トラフ地震は繰り返し起きている地震です。
これまで100～150年間隔で発生しています。
前回は1946年ですので、そこから100～150年であれば次は2046～2096年。
早ければ20年後です。
けっこう先の話か。
ただ、前々回（1944年）はその前（1854年）から90年後に起きています。
次も90年後だとすると10年後の2036年です。
10年後ってすぐだよ。
場所は茨城から沖縄までの広い範囲
南海トラフ地震が発生する場所ですが、震源は駿河湾から日向灘沖と想定されています。
被害が見込まれるのは東海、近畿、四国、瀬戸内、九州東部です。
しかし、関東の東海岸や沖縄でも津波などの被害発生が見込まれています。
南海トラフ地震は現実的なリスク
最速で10年後ならば我々は生きていて投資中です。
投資対象物件が立地する地域で被害が発生する可能性は十分にあります。
南海トラフ地震は可能性の話ではなく現実的なリスクと捉えたほうが良さそうです。
リアルなリスクです！
南海トラフ地震で投資対象物件が被害に遭う可能性
投資対象物件が立地するエリアで南海トラフ地震が起きた場合、物件が被害に遭う可能性はどの程度あるのでしょうか？
新耐震基準は南海トラフ地震をクリア
南海トラフ地震で想定される震度は5弱から7です。
これに対して1981年6月以降に建てられた物件が満たす新耐震基準は、震度6強から7でも倒壊しないことを条件としています。
- 南海トラフ地震：震度5弱～7
- 新耐震基準：震度6強～7
新耐震基準は南海トラフ地震の想定震度を超えています。
では、新耐震基準に適合していれば、投資対象物件に被害は出ないのか？
出ないっしょ？
新耐震基準適合では倒壊しないだけ
実は新耐震基準に適合していても被害が出る可能性があります。
まず、「倒壊しない＝損傷しない」ではありません。
倒壊しなくても壁や配管の損傷、エレベーターの故障といった被害はありえるのです。
東日本大震災の際、仙台市内では新耐震基準に適合した物件の4割で軽微な被害が発生しています。
| 被害なし | 51％ |
|---|---|
| 軽微な被害 | 37％ |
| 大破 | 0％ |
倒れないってだけなんだ！
新耐震基準適合で地震に耐えるのは一度だけ
また、新耐震基準の条件は一度の地震で倒壊しないことです。
新耐震基準に適合していて本震では倒壊しなくても、続く余震で倒壊する可能性があります。
熊本地震では実際に余震での倒壊が発生しました。
新耐震基準適合で耐えるのは建物だけ
さらに言うと、新耐震基準の対象は建物だけです。
南海トラフ地震で地盤の液状化、地すべり、杭基礎の破損などが起こり、建物は無傷だが傾いたといったことは考えられます。
古い木造住宅は耐震性が低い
それと、新耐震基準は2000年5月に見直しが行われており、それ以前の木造住宅は耐震性が低いです。
新耐震基準適合なら大丈夫とは言えない
ここまで見てきたように、新耐震基準に適合していれば倒壊の可能性は低いです。
しかし、余震での倒壊、配管など倒壊以外の被害、液状化による傾きなど、投資対象物件への被害がゼロとまでは言い切れません。
南海トラフ地震に伴う火災被害の可能性
ところで、南海トラフ地震の震度は首都圏では最大でも5強と想定されています。
新耐震基準に適合していれば、南海トラフ地震による投資対象物件への被害はないかもしれません。
しかし、阪神淡路大震災では多くの建物が地震後に発生した火災により大きな被害を受けました。
首都圏の物件であっても、南海トラフ地震に伴う火災の被害を受ける可能性があります。
津波被害の可能性
また、南海トラフ地震では関東から九州の太平洋沿岸で10mを超える津波が想定されています。
地震の被害をまぬがれても津波の被害を受けるかもしれません。
南海トラフ地震で自分の投資対象物件に被害が出る前提で考えるべきでしょう。
他人事じゃない…
南海トラフ地震が不動産クラファンに与える影響
投資対象物件の売却価格の下落
南海トラフ地震は不動産クラファンにどのような影響を与えるでしょうか？
まず、投資対象物件が震災被害に遭い価値が下がると売却価格が下落します。
下落の程度によっては元本毀損もあり得るでしょう。
プチ解説 元本毀損とは？
投資対象物件の運用費用の上昇
投資対象物件が被害に遭うと修理費用が発生します。
コスト増で利益が予定を下回り分配金が減るかもしれません。
プチ解説 分配金とは？
投資対象物件の売却難による運用期間延長
投資対象物件が損傷し価値が下がると売却が難しくなります。
それにより運用期間が延長されることもあるでしょう。
不動産市況の悪化による売却の困難化
南海トラフ地震に起因する二次的な影響も考えられます。
南海トラフ地震で多くの不動産が被害に遭うことで、投資家の間で不動産投資への不安が高まるでしょう。
その結果、投資用不動産の需要の減少により、売却価格の下落や売却の困難化が考えられます。
そんな影響まで。
工事の遅延による運用期間の延長
震災後の労働力不足、建設資材の不足などで工事が進まず、運用期間が延長される可能性があります。
キャピタルゲイン型の開発案件で可能性が高いです。
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 キャピタルゲイン型とは？
プチ解説 案件とは？
賃料収入の減少
南海トラフ地震の被災地からの住民の避難、店舗の営業終了などにより、被災地では入居者、テナントの退去が増えるかもしれません。
その結果、賃料収入が減少しインカムゲイン型の案件で影響が出ます。
保険金の支払い遅延
不動産クラファンの投資対象物件は火災保険に入っており、南海トラフ地震で被害に遭うと保険金が支払われます。
しかし、地震発生後に保険金支払いの請求が大量に発生すると、支払いの遅延が起こるかもしれません。
景気悪化の影響
南海トラフ地震は影響を受ける範囲が広く大規模なため、景気への影響は不可避です。
景気の悪化は投資対象がホテルなどの案件や、別荘開発などの案件で影響が大きいでしょう。
業者の経営悪化
不動産投資全般への不安が高まった場合、不動産クラファンへの新規投資が減少します。
不動産クラファン専業の業者は経営が悪化するでしょう。
専業でなくても不動産販売などの本業が傾くことで、経営が悪化するケースも考えられます。
業者が倒産したら元本全損。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 元本とは？
プチ解説 全損とは？
南海トラフ地震への対策
南海トラフ地震に対して、我々不動産クラファン投資家はどのような対策を打つべきでしょうか？
投資対象物件の立地の選定と分散
まず、投資対象物件の立地の選定と分散です。
東海、近畿など大きな被害が想定される地域の物件は避ける。
逆に、北海道や北関東、北陸、福岡など、大きな被害が想定されていない地域の物件を扱う業者を利用し、分散投資を進めるべきです。
北海道の物件はNINE FUND、福岡の物件はえんfundingなどが扱っています。
投資対象を新耐震基準適合物件に限定
1981年6月1日以降に建てられた新耐震基準に適合した物件だけを投資対象とすることは必須です。
2000年5月に新耐震基準の見直しが行われているので、それ以降の物件であればさらにリスクが下がります。
また、耐震構造や制震構造よりも被害を受けにくい免震構造の物件を投資対象とすることも有効でしょう。
経営状態の良い業者に厳選
南海トラフ地震後の不動産不況、景気悪化などにより、業者が経営破綻する可能性があります。
財務基盤、経営状態が良い業者に厳選することも対策の一つです。
堅い大企業が安心。
LSEEDクラファン、GALA FUNDING、ジョイントアルファといった経営状態が良い上場企業系の業者がおすすめです。
プチ解説 上場企業系とは？
不動産クラファン以外の投資も利用
株や投資信託など不動産クラファン以外の投資も利用すべきかもしれません。
とは言え、巨大地震は日本経済全体に影響を与えます。
南海トラフ地震の影響がゼロの投資は海外関係くらいでしょうか？
南海トラフ地震への対策を打ち安全性向上を
南海トラフ地震が起きることは間違いありません。
そして、不動産クラファンが影響を受けることも確実です。
できる範囲で対策を打ち、投資の安全性を向上させましょう。
対策は可能です！
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