不動産クラファンでアップサイド配当をアピールする業者が増えています。
純粋に投資家のプラスになっているアップサイドもありますが、中には微妙なものも。
悪意を持ってアップサイドを利用し、インチキ詐欺をすることも可能です。
注意が必要ではないでしょうか？
インチキにご注意を！
不動産クラファン全業者のリストです！
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すべてのアップサイド配当がラッキーとは限らない
アップサイド配当とは
この記事でアップサイド配当とは、実際の利回りが募集時の予定を上回るものを指します。
- 募集時の予定：5％
- 実際の利回り：12％
プチ解説 利回りとは？
倍以上儲かってラッキ～！
投資家の利益につながったということで、アピールに使う業者が増加中です。
アップサイド配当にはいくつかの種類がありますが、中にはラッキー度が微妙なものも。
以下、6種類のアップサイド配当を見ていきます。
プチ解説 業者とは？
①インカムで運用期間短縮型
運用期間半減で利回り倍増
まず、インカムゲイン型の案件で運用期間が予定より短くなった結果、利回りがアップするパターンです。
- 利回り5％、運用1年の予定
- 分配原資は賃料収入
- 運用期間6カ月で終了するが1年分を分配
- 運用期間半減で実質利回り倍増→10％に
プチ解説 インカムゲイン型とは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 分配原資とは？
利回り5％に100万円投資して分配金は5万円の予定だった。
運用期間が半減したので分配金は2.5万円になるところ、予定通り5万円分配してくれた。
結果、100万円6カ月で5万円なので利回り10％に爆上がりということです。
ラッキ～♪
業者が身を切り投資家ラッキー
注目はプラスアルファの分配金がどこから来たかです。
運用期間短縮で後半6カ月の家賃は入っていないのだから、分配原資がないですよね？
このケースでは業者が受け取るはずだった劣後出資分の分配金を投資家に譲ることでプラスアルファの分配を実現させています。
業者が身を切ることで投資家の分配金を増やしてくれた。
このパターンは純粋にラッキーです。
プチ解説 劣後出資とは？
②キャピタルで追加分配型
売却益増加で追加分配
次はキャピタルゲイン型の案件で物件が見込みより高く売れた結果、利回りがアップするパターンです。
- マンション転売で売却益を分配、1年5％予定
- 当初見込みより高く売れて売却益増加
- 見込みより儲かった分から投資家にお裾分け
- 分配金が増えて5％→10％にアップ
業者ナイスプレイで投資家ラッキー
運用期間は予定通りだったものの、見込みより高く売れたので売却益が増えました。
見込みより高く売れたのは業者の手柄です。
増えた売却益は業者が総取りでもバチは当たらないのに、投資家にお裾分けしてくれた。
棚ぼた儲けで投資家ラッキーです。
あざっす！
③インカムでオプションキャピタル型
基本インカムでオプションキャピタルが実現
インカムゲイン型の案件でオプションメニューの売却が実現した場合です。
- 賃料原資の1年5％で予定
- 基本出口は業者買い戻しのインカム型
- 条件の良い買い手が現れたら売却
- その際は売却益から追加分配
- 運用期間の終了直前に売却実現
- 賃料分は予定通り5％を分配
- 売却益から追加分配で2％分→7％にアップ
プチ解説 出口とは？
売れたおかげで投資家ラッキー
元々は賃料分だけの5％の予定だった。
でも、業者が営業活動をがんばって売却が実現。
得られた売却益を投資家にお裾分けしてくれた。
このパターンも棚ぼた儲けで投資家ラッキーです。
④キャピタルで運用期間短縮型
運用期間半減で予定通りの分配額
売却益の金額は想定通りであったが、運用期間が短くなったことで利回りがアップしたパターンです。
- マンション転売で売却益を分配、1年5％予定
- 6カ月で売却先が見つかる
- 売却益は想定通り
- 運用期間半減で利回り10％に
- 分配金の額は予定通り
資金効率アップだがプチラッキー
これはちょっと微妙ではないでしょうか？
利回りは5％から10％に倍増していますが、受け取った分配金の絶対額は増えていないからです。
もちろん、資金効率が上がったのでラッキーはラッキーですが。
業者が身を切ってくれた①や、分配金の絶対額が増えた②③と比べると、ラッキー度は下がるでしょう。
プチラッキーだよと。
⑤キャピタルでミックス型
追加分配+運用期間半減
次はキャピタル型で②（追加分配）と④（期間短縮）が組み合わさったものです。
- マンション転売で売却益を分配、1年5％予定
- 6カ月で売却実現、売却価格も想定より高く
- 売却益が増えた
- 増えた売却益から投資家にお裾分け→10％に
- 運用1年が6カ月に→半減効果で20％に
見た目に惑わされるプチラッキー
このパターンはどうでしょうか？
まず、5％が10％になったのはお裾分け効果なので純粋にラッキーです。
でも、10％が20％になったのは、資金効率アップだけのプチラッキーですよね。
業者は「5％が20％で4倍！」とアピールするでしょうが、ラッキー度が4倍も上がったわけではありません。
⑥インチキアップサイド型
最後にアップサイド配当を悪用したインチキ詐欺です。
手法は2つあります。
手法1：わざと低い利回りで募集
- マンション転売で売却益を分配、1年5％予定
- 実は高値売却で20％分配の目処が立っている
- 想定通りの価格で売却
- 投資家には当初予定の4倍の額を分配
- アップサイドで利回り20％
5％→20％！とアピールしますが、なんのことはない、最初から20％のつもりだったパターンです。
インチキだ～
手法2：わざと長い運用期間で募集
- マンション転売で売却益を分配、1年5％予定
- 実は3カ月で売れる目処がついている
- 想定通り3カ月で売却
- 運用期間4分の1で利回り20％に
これも一緒ですよね。
ナンチャッテ4倍アップサイドです。
業者のマーケティングに踊らされるな
現時点ではラッキー度に差こそあれ、いずれのアップサイドも投資家の利益になっています。
ただ、最後のパターンのようにアップサイドをマーケティングに悪用し印象操作することは可能です。
- インチキアップサイド乱発
- SNSやYoutubeなどでアピール
- ◯◯fundingは儲かる！のイメージ作り
- 会員増加、応募増加で大成功
インチキアップサイドに限りませんが、2～4のマーケティング手法は思い当たる業者が少なからずありますよね。
そのアップサイドは本当にラッキーなのか？
業者のマーケティングに踊らされないように注意しましょう。
しっかり見ましょう！
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