不動産クラファン業者のサイトでよく見かけるアップサイド配当。
利回りが上がった！とアピールによく使われます。
投資家にとって本当にオトクなものもありますが、中には微妙なものも。
さらには、悪意を持ってインチキ詐欺に使うことも可能です。
この記事では不動産クラファンのアップサイド配当と注意点について解説します。
インチキにご注意を！
不動産クラファン全業者のリストです！
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不動産クラファンのアップサイド配当と注意点
アップサイド配当とは？
実際の利回りが募集時の予定を上回るものをアップサイド配当といいます。
- 募集時の予定：5％
- 実際の利回り：12％
プチ解説 利回りとは？
儲かってラッキ～！
利回りが増えた！とアップサイド配当をアピールに使う業者が多いです。
以下、典型的な4種類のアップサイド配当を解説します。
プチ解説 業者とは？
①インカムゲイン型で運用期間短縮
運用期間短縮で利回りアップ
インカムゲイン型の案件で運用期間が予定より短くなった結果、利回りがアップするパターンです。
- 利回り5％、運用期間1年の予定
- 分配原資は賃料収入
- 運用期間6カ月で終了するが1年分を分配
- 運用期間半減で実質利回り倍増→10％に
プチ解説 インカムゲイン型とは？
プチ解説 運用期間とは？
プチ解説 分配原資とは？
利回り5％に100万円投資して分配金は5万円の予定だった。
しかし、運用期間が6カ月に半減。
本来ならば分配金が2.5万円になるところ、予定通り5万円分配してくれた。
運用期間が半分になったのに分配金は予定通りなので、利回りが5％から10％に倍増したというパターンです。
ラッキ～♪
業者が身を切り分配増を実現
注目してほしいのは、受け取れないはずだった6カ月分の分配金がどこから来たかです。
運用期間半減で後半6カ月の家賃は入っていないのだから、分配原資がないですよね？
このパターンでは業者が受け取るはずだった劣後出資分の分配金を投資家に譲ることで後半6カ月分の分配を実現させています。
業者が身を切ることで投資家の分配金を増やしてくれた。
純粋にラッキーなアップサイド配当です。
プチ解説 劣後出資とは？
このパターンのアップサイド配当はらくたまで何度も出ています。
②キャピタルゲイン型で追加分配
売却益増加で利回りアップ
キャピタルゲイン型の案件で物件が予定よりも高く売れた結果、利回りがアップするパターンです。
- マンション転売で売却益を分配
- 運用期間1年、利回り5％の予定
- 予定より高く売れて売却益増加
- 予定より儲かった分から投資家にお裾分け
- 分配金が増えて5％→10％にアップ
業者のナイスプレイで分配増を実現
運用期間は予定通りだったものの、予定よりも高く売れたので売却益が増えました。
予定より高く売れたのは業者の手柄です。
増えた売却益は業者が総取りしてもバチは当たらないのに、投資家にお裾分けしてくれた。
業者のナイスプレイで実現したアップサイド配当です。
あざっす！
③インカムゲイン型で売却実現
予定外の売却実現で利回りアップ
インカムゲイン型の案件で予定外の売却が実現した場合です。
- 運用期間1年、利回り5％の予定
- 分配原資は賃料収入
- 出口戦略は業者による買い戻し
- もし条件の良い買い手が現れたら物件を売る
- その際は売却益から追加で分配
- 運用期間の終了直前に売却が実現
- 賃料分は予定通り5％で分配
- 売却益から2％分を追加分配→7％にアップ
プチ解説 出口戦略とは？
業者の努力で分配増を実現
元々は賃料分だけの5％の予定だった。
でも、業者が営業活動をがんばって売却が実現。
得られた売却益を投資家にお裾分けしてくれた。
このパターンも業者の努力で実現したアップサイド配当です。
④キャピタルゲイン型で運用期間短縮
運用期間短縮で利回りアップ
分配金は予定通りだったが、運用期間が短くなったことで利回りがアップするパターンです。
- マンション転売で売却益を分配
- 運用期間1年、利回り5％の予定
- 6カ月で売却先が見つかる
- 分配金は予定通り1年分
- 運用期間半減で利回り10％に
分配金は増えていない
これはちょっと微妙ではないでしょうか？
利回りは5％から10％に倍増していますが、受け取った分配金の絶対額は増えていないからです。
資金効率が上がったのでラッキーではありますが。
業者が身を切ってくれた①や、分配金が増えた②、③のアップサイド配当に比べると、ラッキー度は下がるでしょう。
プチラッキーだよと。
投活はこのパターンが多いです。
インチキアップサイド配当に注意
最後に注意点です。
アップサイド配当を悪用したインチキ詐欺の手法を2つ紹介します。
手法1：わざと低い利回りで募集
- マンション転売で売却益を分配
- 運用期間1年、利回り5％の予定
- 実は高値売却で20％の目処が立っている
- 予定通りの高値で売却
- 投資家には予定の4倍の額を分配
- アップサイドで利回り20％
「5％が20％に！」とアピールしますが、なんのことはない、最初から20％のつもりだったパターンです。
実態はアップサイド配当ではないですよね。
インチキだ～
手法2：わざと長い運用期間で募集
- マンション転売で売却益を分配
- 運用期間1年、利回り5％の予定
- 実は3カ月で売れる目処がついている
- 予定通り3カ月で売却
- 運用期間が4分の1になり利回り20％に
これも一緒です。
最初から20％の予定だった。
ナンチャッテ4倍アップサイド配当です。
業者のマーケティングに踊らされるな
このようにアップサイド配当をマーケティングに悪用することが可能です。
- インチキアップサイド配当を乱発
- SNSやYoutubeなどでアピール
- ◯◯fundingは儲かる！のイメージ作り
- 会員増加、応募増加で大成功
2～4のマーケティング手法は思い当たる業者があるのではないでしょうか？
アップサイド配当の知識を持っていれば、業者のマーケティングに踊らされずに済みます。
知識を増やして投資の安全性を高めましょう。
アップサイド配当に注意です！
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