本来ならば運用期間を延長すべきなのに、新規案件として募集するコッソリ再組成。
投資家がリスクに気づかずに投資してしまう恐れがあります。
注意が必要です。
リスク隠蔽にご注意を！
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タップできる目次
コッソリ再組成案件のリスクと対策
コッソリ再組成案件とは？
売れずに再組成
キャピタルゲイン型の案件で運用期間中に物件を売却できなかった。
この場合、本来は以下のいずれかを選択するべきです。
- 運用期間を延長
- 売れる価格まで値下げして売却
プチ解説 キャピタルゲイン型とは？
プチ解説 案件とは？
プチ解説 運用期間とは？
ただ、いずれを選択しても投資家は不満を感じますし、後者は価格次第では元本毀損もありえます。
業者のイメージが悪化し、今後の募集に悪影響を及ぼすことは必至です。
プチ解説 元本毀損とは？
リスキーな業者になるよね。
そこで登場するのがコッソリ再組成です。
- 業者の資金で元本償還
- 案件の運用を終了
- 同じ物件で案件を再組成
- 新案件として募集
プチ解説 償還とは？
プチ解説 組成とは？
リスクを隠蔽している
案件の再組成自体は必ずしも悪いことではありません。
再組成した案件で物件を売却をできるのであれば、元案件の投資家は元本毀損を回避できますし、再組成案件の投資家も儲かります。
コッソリ再組成の問題は再組成であることを隠していることです。
投資対象が売れ残り物件である。
このリスクに投資家が気づきにくくしていることに問題があります。
業者の都合でリスクを隠蔽。
コッソリ再組成案件の類型とリスク
コッソリ再組成案件にはいくつかの種類があります。
売れずに再組成
更地に戸建て住宅を建てて売却する予定だった。
しかし、運用期間中に売れなかったので、コッソリ再組成するパターンです。
前回売れなかった物件が、新案件で本当に売れるのか？
問題の先送りでありいずれ行き詰まるリスクがあります。
売れない→再組成→売れない→再組成を繰り返した挙げ句、最後の投資家が元本毀損になる可能性も。
ババ抜きだよね。
完成せずに再組成
1棟マンションを新築する予定だったが、職人不足などで運用期間中に完成しなかった。
そこで、フェーズ2などそれっぽい名前をつけて新案件として募集するパターンです。
当初計画からの変更ですので、コストアップや市場環境の変化などが悪影響を及ぼすリスクがあります。
インカムゲイン型に変身
戸建て住宅を新築、売却する予定だったが売れず。
コッソリ再組成して再チャレンジしたが、またしても売れず。
そこで、物件を賃貸して賃料を分配するインガムゲイン型の案件に変更して再募集するパターンです。
業者が不要な在庫を抱えることになりますので、経営に悪影響を与える可能性があります。
プチ解説 分配とは？
グルグルインカム型との違い
コッソリ再組成と似たような案件にグルグルインカム型があります。
グルグルインカム型とは？
グルグルインカム型は次のような案件です。
- 賃貸物件を投資対象として賃料を分配
- 運用期間が終わったら業者買戻しで終了
- 同じ物件で案件を再組成→再募集
- 1～3を繰り返す
同じ物件で投資家を入れ替えながら募集をグルグルと繰り返す。
ほぼ確実に元本が戻ってくる安全性が高い案件です。
僕が勝手に名付けました！
グルグルの再組成は予定通り
同じ物件で再組成している点ではコッソリ再組成と同じです。
しかし、グルグルは予定通りの再組成であり、苦し紛れで致し方なく再組成したコッソリとは根本的に違います。
また、グルグルは募集の際に再組成であることを明示していることが多いです。
コッソリは隠してる。
分配原資に売却益を含まない
もう一つの大きな違いは、グルグルは分配原資に売却益を含まないことです。
賃料だけを分配するので、物件を売却できなくても問題はありません。
これに対してコッソリ再組成は分配原資が売却益なので、売却できないと分配に影響します。
プチ解説 分配原資とは？
ん？コッソリの分配は？
コッソリ再組成案件の整合性は？
そこです！コッソリ再組成の元の案件は何を原資に分配したのでしょうか？
売れなかったのだから売却益はゼロです。
業者の自己資金を分配金として投資家に支払ったのであれば、投資対象物件の取引で生じた利益を分配するという不動産特定共同事業の原則に引っかかります。
元の案件の物件価格に分配金分を乗せて再組成案件に売却したという手は使えますが。
仮に元の物件価格が1億円、投資家に払った分配金が1千万円で、再組成案件に物件を1.1億円で売却という建て付けにしたとしましょう。
この場合、1.1億円という価格に果たして妥当性はあるのでしょうか？
不特事業の商品として理屈は通っているのか？整合性は取れているのか？
コッソリ再組成の問題は結局ここに行き着くのです。
プチ解説 不動産特定共同事業とは？
コッソリ再組成案件への対策
いろんな意味でリスキーなコッソリ再組成案件。
投資家はどのような対策を取れば良いのでしょうか。
再組成明記は元案件をチェック
まず、募集に際して再組成であることを明示している非コッソリ再組成案件については、元案件をチェックします。
募集額の変化など不自然な点はないか？
再組成を2度3度と繰り返していないか？
今回は本当に売却できるのか？
売れ残り物件での再組成ですので、投資して大丈夫かリスクの程度を見極めます。
再組成非明記は過去案件をチェック
次に再組成であることを明示していないコッソリ再組成の場合です。
業者サイトの案件一覧ページで過去の案件をチェックするしかありません。
同じ地名や同規模の募集額の案件がないか探しましょう。
完全に気づくのは難しい
とは言え、複数の売れ残り物件を組み合わせて1案件に再組成するケースもあります。
似た地名の案件が多数ある場合も見つけにくいでしょう。
コッソリ再組成をすべて見抜くのは容易ではありません。
再組成であることの告知義務はありませんし、仮に不動産クラファン協会が告知を義務付けても、非会員の業者はコッソリを続けられます。
結局は投資家自身が案件をしっかり選んで我が身を守るしかない。
これがコッソリ再組成案件の現状なのです。
自己防衛しかありません！
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