確定申告のシーズンになると聞こえてくる嘆き節。
「任意組合型なんてやるんじゃなかった～っ！」
不動産クラファン界隈の春の風物詩です。
なぜ任意組合型はダメなのか？
クラファン初心者向けに解説します。
さわるな、危険です！
任意組合型はダメですが、キャンペーンはOKです！
タップできる目次
任意組合型の案件は避けるべき
不動産クラファンの2タイプ
不動産クラウドファンディングの案件には2つのタイプがあります。
ほとんどの案件は匿名組合型です。
- 匿名組合型
- 任意組合型
プチ解説 案件とは？
両者の違いの説明はこの記事では省きます。
興味がある方はこちらの記事を読んでください。
分かりやすく説明してるよ。
任意組合型のデメリット
任意組合型には匿名組合型にはないデメリットがあります。
劣後出資がない
まず、任意組合型の案件には優先劣後出資の仕組みがありません。
物件の売却価格が取得価格を1円でも下回れば、投資家は元本毀損になります。
プチ解説 劣後出資とは？
プチ解説 元本毀損とは？
無限責任
匿名組合型で損失が発生した場合、投資家が責任を負担する上限は出資額までで有限です。
これに対し、任意組合型では責任は無限で負います。
どういうこと？
例えば、投資家と業者で出資して戸建住宅を買ったとしましょう。
運用期間中に屋根瓦が落ちて通行人を直撃し、1億円の損害賠償が発生。
出資割合で按分すると、自分の負担が300万円になったとします。
自分の出資額が100万円だった場合、匿名組合型であれば100万円を失って終わりです。
しかし、任意組合型では追加で200万円を払うことになります。
これが無限責任です。
プチ解説 業者とは？
プチ解説 出資とは？
プチ解説 運用期間とは？
これはキツイ…
源泉徴収がない
任意組合型では源泉徴収は行われません。
自分で確定申告をする必要があります。
プチ解説 源泉徴収とは？
確定申告が絶望的に面倒になる
その確定申告ですが、任意組合型では不動産所得用の収支内訳書（国税庁 PDF）の提出が必要です。
それがこちらですが、見た瞬間にやる気ゼロになるのでは？
書面ではなく確定申告書作成コーナーで作成することもできますが、入力項目が非常に多いです。
- 賃貸料
- 礼金・権利金・更新料
- 名義書換料・その他
- 給料賃金
- 減価償却費
- 貸倒金
- 地代家賃
- 借入金利子
- 租税公課
- 損害保険料
- 修繕費
- 雑費
とにかく面倒、そしてどこに何を書けばよいか分からない。
このため、「任意組合型なんてやるんじゃなかった～っ！」となるのです。
任意組合型なんてなくせば？
任意組合型のメリット
任意組合型には相続対策というメリットがあります。
相続で分割しやすい
不動産をそのまま相続する場合、分割がしにくいです。
一軒家で1階は兄、2階は弟とかできませんよね。
しかし、不動産クラファンの案件に2千万円投資し、それを兄弟2人に1千万円ずつなら簡単です。
相続の際に分割しやすいというメリットがあります。
匿名組合型でもできるのでは？
相続税を節税できる
その通りですが、任意組合型にしかないメリットがあります。
それは相続税の節税です。
節税手段です！
任意組合型は現物不動産と同じものとして扱われます。
相続の際にその価値は実勢価値より低い路線価などで評価されます。
その結果、任意組合型2千万円分を相続した場合、1,600万円や1,400万円に対する課税になるのです。
富裕層がタワマンを買って相続するのと同じ狙いと考えてください。
任意組合型のメリットがなくなる！
しかし、この節税手段は2027年から使えなくなります。
令和8年度税制改正
その理由は昨年12月26日に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱（PDF）です。
任意組合型に影響する内容は52ページの（4）②に書かれています。
（4）相続税等の財産評価の適正化
相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。
②不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
相続に際しては不動産の価値を「通常の取引価額」で評価するということです。
この「通常の取引価額」については以下を勘案して求めた価格が適用されます。
- 事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等
- 事業者等が把握している適正な売買実例価額
- 定期報告書等に記載された不動産の価格等
任意組合型のメリットがなくなる
つまり、これまで路線価などで評価されてきた不動産の価値を、実勢価格で評価するということです。
来年1月1日から任意組合型2千万円分を相続した場合、2千万円に対する課税になります。
任意組合型のメリットは来年からゼロです。
オワタ。
任意組合型は避けるべき
任意組合型は確定申告が面倒などデメリットが大きいです。
メリットは相続対策だけ。
それも来年からはなくなります。
百害あって一利なし、任意組合型は避けましょう。
No More 任意組合型！
（付録）任意組合型の間違ったメリット
以下の点を任意組合型のメリットとする声がありますがすべて間違いです。
運用に参加できる
任意組合型では投資家と業者が共同で事業を遂行することを原則とします。
このため、投資対象物件の運用に投資家も参加し意見できると誤解されがちです。
しかし僕が知る限り、任意組合型の不動産クラファンでは事業遂行を投資家が業者に委任する契約内容になっています。
運用方針はすべて業者が決定し、投資家は関与できません。
売却しろ！とか言えないわけだ。
財産を保護できる
任意組合型では不動産の所有権は投資家にもあります。
このため、業者の倒産時に自分の持分は保護されると思いがちです。
しかし、不動産の所有権は投資家にもあるものの、不動産登記は業者名義で行われます。
このため、不動産は業者の固有財産とみなされ、倒産時に差し押さえの対象になる可能性があるのです。
自分の持分を必ず保護できる保証はありません。
物件が自分の財産になる
上述の通り、所有権は投資家にもあります。
しかし、不動産クラファンでは運用期間中に自分の持分の分割を求めることはできません。
所有権があるといっても、個人の財産のように自由に売ったりできるわけではないのです。
分離課税になる
「任意組合型の分配金は不動産所得」と説明するサイトがありますが、これは不正確です。
分配原資が何かにより、所得区分は分かれます。
| 分配原資 | 所得区分 |
|---|---|
| 家賃収益 | 不動産所得 |
| 売却益 | 譲渡所得 |
プチ解説 分配金とは？
プチ解説 分配原資とは？
例えば、受け取った分配金がトータル10万円で、4万円は家賃から得られたもの、6万円は売却で得られたものだとします。
この場合、4万円は不動産所得、6万円は譲渡所得です。
ぜんぶ不動産所得ではないんだ。
そして、譲渡所得分については確かに分離課税です。
| 所得区分 | 課税方式 |
|---|---|
| 不動産所得 | 総合課税 |
| 譲渡所得 | 分離課税 |
しかし、日本で販売されている任意組合型の案件の多くは、家賃収益を分配原資としています。
このため多くの場合、分離課税の対象となる分配金は少額orゼロです。
損益通算できる
これは完全な間違いです。
一般に不動産所得の損失は給与所得など他の所得とプラマイできます。
ただし、任意組合型の不動産所得は例外です。
給与所得など他の所得との損益通算はできません。
それどころか、不動産所得内での内部通算もできないのです。
プラマイは一切できないんだ。
長期安定収入が得られる
「運用期間が長いので長期的に安定した収入が得られる」点がメリットとの声がありますが。
それは現状、長期案件の多くが任意組合型であるだけの話です。
匿名組合型でも運用期間を長期にすることは可能であり、任意組合型だから長期安定収入なわけではありません。
以上です！
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