ソシャレン、不動産クラファン投資をする上で知っておくべき用語をまとめました。
ソシャレン、不動産クラファン、すべての業者のリストです！
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ソシャレン、不動産クラファン用語集
あ行
案件
ソシャレン、不動産クラファンで募集される1つ1つの投資商品、投資対象のことを案件（ファンド）と呼びます。
次のように使われることが多いです。
- 〇〇業者から新しい案件が出た
- 今度の案件は利回りが高い
- 先週は△△案件に10万円投資した
- □□業者は先月は3案件募集があった
- ◇◇案件に応募したが抽選で落選した
委託案件
不動産クラファンのシステム導入やマーケティングなどにかかるコストは数千万円から数億円と巨額です。
このため、不動産業者が案件作りと運用は自社でやり、募集だけ不動産クラファン業者に委託することがあります。
このような案件が「委託案件（委託商品、2号商品）」です。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
1棟マンション、アパート
不動産クラファンで1棟アパート、1棟マンションという表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。
逆に投資対象が部屋単位である場合は区分マンションといいます。
インカムゲイン型
不動産クラファンの案件は分配原資（分配金の出どころ）の違いで2つに分かれます。
- インカムゲイン型：家賃収益を分配
- キャピタルゲイン型：売却益を分配
なお、家賃収益と売却益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。
運用（運用期間）
ソシャレン、不動産クラファンで投資家から集めたお金で事業を行うことを運用といいます。
運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。
LTV
ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。
例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80％です。
担保が評価額通りに売れるとは限らないので、LTVが小さいほど安全性が高いとされます。
延滞
ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。
また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れることを延滞と呼ぶことがあります。
か行
会員登録（口座開設）
ソシャレン、不動産クラファンでは各業者で会員登録をすることで投資できるようになります。
Amazonでアカウント登録をするとAmazonで買い物ができるようになるのと同じです。
会員登録の仕方はこちらの記事で解説しています。
海外案件
ソシャレンで借り手が海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなどの案件を海外案件といいます。
不動産クラファンでは取得する物件が海外の不動産である案件が海外案件です。
一般に海外案件は国内案件に比べてハイリスク・ハイリターンです。
借り手
ソシャレンでは投資家から集めたお金をソシャレン業者が企業に貸します。
この企業が借り手です。
元本
ソシャレン、不動産クラファンで投資家が出資（投資）したお金のことを元本といいます。
元本毀損（元本割れ）
元本毀損（元本割れ）とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。
キャピタルゲイン型
インカムゲイン型の項を参照してください。
業者
ソシャレン、不動産クラファンの運営会社のことを業者といいます。
事業者ともいいます。
口数
まず、1口、1口単位とは投資できる金額の単位です。
例えば1口＝10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。
最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。
例えば以下の案件の場合、最低2万円から1万円単位で投資できます。
- 1口単位：1万円
- 最低口数：2口
区分マンション
1棟マンションの項を参照してください。
クリック合戦
募集が先着方式の案件で募集開始と同時に応募が殺到する状態をクリック合戦といいます。
人気業者や高利回りの案件で起こることが多いです。
クリック合戦を避けられる業者、クリック合戦で勝つための対策は以下の記事で解説しています。
源泉徴収税
ソシャレン、不動産クラファンでは分配金から20.42％の所得税を引いた残額が業者から投資家に支払われます。
この所得税のことを源泉徴収税といいます。
ソシャレン、不動産クラファンの税金の基本はこちらの記事で解説しています。
さ行
最低投資額
業者が定める「いくら以上で投資してください」という最低ラインのことです。
10円とかで投資されると困るので業者が設定しています。
事業者
業者の項を参照してください。
事前入金
多くの業者では先着や抽選の結果、投資できることが決まってから、投資するお金を業者の口座に振り込みます。
しかし、一部の業者では募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要です。
この募集開始前の入金を事前入金といいます。
事前入金は投資家にとって不利です。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
出金
投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。
逆に、分配金や元本を業者から投資家の銀行口座に引き出すことを出金といいます。
出資
出資とは事業を行うための資金を提供することです。
ソシャレン、不動産クラファンでは、案件に応募し業者の口座に入金することが出資になります。
出資と融資の違いはソシャレン、不動産クラファン投資で非常に重要です。
こちらの記事で解説しているのでぜひ読んでください。
出資持分
出資持分とは出資額に応じて分配や元本の償還を受ける権利のことです。
投資家は10万円を出資することで、その案件から10万円に対する分配金を受け取る権利と、運用終了後に10万円の償還を受ける権利を得ます。
これらの権利が出資持分です。
償還
案件の運用が終わり業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。
上場企業系
業者自身やその親会社などが上場企業である業者を上場企業系といいます。
一般論として非上場企業系の業者に比べて信頼性、安全性が高いです。
譲渡
ソシャレン、不動産クラファンで自分の出資持分（利益の分配や元本の償還を受ける権利）を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。
例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者（〇〇FUNDINGを含む）に10万円（もしくはそれ以外の金額）で買い取ってもらうイメージです。
成立前書面
成立前書面（契約成立前書面、契約締結前交付書面）はソシャレン、不動産クラファンで案件に応募する前に確認する書類です。
案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。
全損
全損とは投資したお金が1円も戻ってこないことです。
例えば、ソーシャルレンディングで投資家のお金を貸した相手が倒産した場合などに全損が起こります。
先着方式
ソシャレン、不動産クラファンの募集の仕方は2つあります。
- 先着方式：募集開始と同時によ～いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる
- 抽選方式：募集期間中に応募した人の中から投資できる人を抽選で決める
早期償還
ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラファンで物件が予定より早く売れることがあります。
その結果、案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。
組成
案件を作ることを組成といいます。
ソシャレン、不動産クラファンの案件は「組成→募集→運用開始→運用終了→償還」という流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。
た～な行
担保
担保とはいわゆる「借金のかた」のことです。
ソーシャルレンディングでは投資家のお金を企業などに貸します。
その際、借り手の企業が例えば企業が所有する土地を担保として提供します。
借り手が返済できなくなった場合、ソシャレン業者は土地を売却して貸したお金を回収します。
ソシャレンにおいて担保は万が一の場合の安全装置です。
遅延
延滞の項を参照してください。
抽選方式
先着方式の項を参照してください。
賃貸管理
賃貸管理とはアパートやマンションの賃貸に伴う管理業務のことです。
具体的には次のようなものがあります。
- 入居者の募集
- 賃貸契約の締結
- 家賃の回収
- クレーム対応
- 物件の維持、修繕
- 退去後のクリーニング
多くの場合、不動産のオーナーは賃貸管理を不動産会社に委託します。
賃貸管理を事業とする不動産会社は、オーナーから得る管理手数料を収益源としています。
出口戦略
不動産クラファンで出口戦略とは、運用期間の最後に投資対象の物件をどのように現金化するかの計画です。
取得した物件を売却などで現金化しなければ、投資家の元本は戻ってきません。
不動産クラファンの出口戦略には、第三者への売却、業者による買い取りなどがあります。
デポジット口座
デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。
デポジット口座方式の業者では多くの場合、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。
そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。
また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。
匿名組合型
不動産クラファンは主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。
主な違いは一般に下表の通りです。
| 匿名組合型 | タイプ | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 匿名組合契約 | 契約 | 任意組合契約 |
| なし | 物件の所有権 | あり |
| 少なめ | 最低出資額 | 多め |
| 短め | 運用期間 | 長め |
| 有限責任 | 責任 | 無限責任 |
| 雑所得 | 所得区分 | 不動産所得 |
詳しくはこちらの記事を参照してください。
途中解約
運用期間の途中でお金を返してもらうことを途中解約といいます。
ソシャレン、不動産クラファンでは一部の業者を除いて途中解約はできません。
途中解約ができる業者はこちらの記事で紹介しています。
入金
出金の項を参照してください。
任意組合型
匿名組合型の項を参照してください。
は行
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは不動産を小口の持分（権利の割合）に分割して販売する不動産投資商品です。
例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。
このマンションで100万円の利益が出た場合、1口投資した人は1万円、5口投資した人は5万円を得るイメージです。
不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。
不動産再生
不動産再生とは次のような事業です。
- 中古マンションなどを取得し
- リノベーションなどで価値を向上し
- 売却して売却益を得る
不動産クラファンでは投資家から集めたお金で、物件の取得、リノベーションなどを行い、売却益を投資家に分配します。
不動産再生を伴う案件は不動産クラファン業者の投活やらくたまでよく登場します。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業とは次のような事業です。
- 複数の投資家から出資を受け
- 集まった資金で不動産を取得、運用し
- 得られた利益を投資家に分配する
多くの場合、不動産小口化商品の形を取ります。
不動産特定共同事業のうち、契約の申し込みから締結までをインターネットを使って行うのが不動産クラファンです。
部分当選
抽選方式の募集で50万円で応募して30万円分だけ当選する（=30万円だけ投資できる）ことがあります。
これが部分当選です。
当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。
分散投資
分散投資とは利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。
例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。
分散投資をすることで万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。
分配、分配金
ソシャレン、不動産クラファンで運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。
また、支払われる利益を分配金と呼びます。
分配原資
分配原資とは「分配金の出どころ」のことです。
例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。
ま～ら行
マスターリース契約
不動産クラファンでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。
しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家は分配金を得られません。
そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。
- 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
- 不動産業者が入居者に部屋を貸す（又貸しする）
- 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う
こうすれば、入居者の有無に関係なく、不動産クラファン業者には毎月の家賃が入ってきます。
これがマスターリース契約です。
マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。
持ち分
出資持分の項を参照してください。
優先出資
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。
例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 |
| 業者（劣後出資） | 600万円 |
| 出資総額 | 3,000万円 |
この時、投資家分の出資を優先出資、業者分の出資を劣後出資といいます。
詳しくはこちらの記事を参照してください。
リフォーム、リノベーション
リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。
両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。
リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。
例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広いLDKへの間取り変更はリノベーションです。
利回り
利回りとは投資した金額に対する得られる利益の割合のことです。
例えば、100万円投資して利益が3万円の場合、利回りは3％です。
ソシャレン、不動産クラファンでは利回りは年利で表示されます。
利回りが高い業者はこちらの記事で紹介しています。
流動性
不動産において売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。
都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」のように使います。
劣後出資比率
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し物件を取得します。
投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。
このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| 業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。
詳しくはこちらの記事を参照してください。
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