i-Bondが変わる、インフレ連動型の不動産STに！

長かったデフレの時代が終わりインフレの時代に。

物価が上がる以上、利回りも上がらないと資産が増えないと頭を抱えている投資家も多いのでは？

その悩みを不動産クラファンの「i-Bond」が解決してくれるかもしれません。

i-Bondがインフレ連動型の不動産STに生まれ変わります。

 

 

i-Bondがインフレ連動型の不動産STに

 

i-Bondとは？

銀行代わりの不動産クラファン

 

i-Bondは少し変わった不動産クラファンです。

運用期間が決まっておらず、いつでも好きな時に解約して引き出すことができます。

資金が余っているときはi-Bondに入れておき、必要になったら引き出す。

利回りは1.5％と低い代わりに銀行代わりに使える便利な不動産クラファンです。

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 利回りとは？

 

利回りではSOLS WALLET

いつでも引き出せて銀行代わりに使える不動産クラファンには、i-Bondの他にSOLS WALLETがあります。

 

利回りは2.5％とi-Bondより上です。

一方、どちらも上場企業ですが上場している市場が異なり信用度はi-Bondが上回ります。

 

i-Bondの利回りがインフレ連動に

i-Bondを運営するマリオンは7月14日に「業界初！消費者物価指数連動型の約款認可に関するお知らせ」を発表しました。

 

利回りがインフレ連動に

i-Bondの契約約款の変更が行政に認可されたというものですが、注目は発表の冒頭の一文です。

本件は、不特法に基づく約款として、予定分配率が消費者物価指数（Consumer Price Index：CPI）の動きに連動する契約約款となります。

 

分配率、つまり利回りが消費者物価指数に連動する。

物価が上がると分配金も増えるインフレ対応商品になるということです。

プチ解説 分配金とは？

 

物価下落にも対応

物価が上がると分配金が増える。

ということは、物価が下がると分配金は減ります。

減りすぎると投資家は困りますよね？

そこで、分配率の下限値を設定して極端な利回りダウンを防ぐ仕組みにするそうです。

ただし、下限値だけでなく上限値も設定されます。

基準利回りが4％で変動はプラマイ1％までのようになるのではないでしょうか。

 

今後の見通し

マリオンの発表ではインフレ連動型の第1号案件の準備をこれから進めるとしています。

募集がいつになるかは明らかにされていません。

 

不動産STとは？

マリオンは同じ7月14日に「第二種金融商品取引業におけるセキュリティ・トークン（ST）取扱い申請準備に関するお知らせ」を発表しました。

 

優良物件への投資が可能

セキュリティ・トークンはブロックチェーン技術を使った投資商品です。

不動産STの場合、不動産小口化商品という本質は不動産クラファンと変わりません。

一方、ST化することで小口化に伴う事務作業コストを大幅に下げることができます。

これにより、不動産クラファンではコスト的に合わない優良物件への投資が可能です。

プチ解説 不動産小口化商品とは？

 

過大評価されすぎな点も

ただ、不動産STには過大評価されすぎな面もあります。

不動産STのメリットとしてよく言われる「持ち分を投資家同士で売買できる流動性の高さ」はほとんど実現していません。

例えばALTERNAでは売却できる相手は運営会社だけで、しかも売却できる期間が限られます。

少なくとも現時点では流動性の高さは絵に描いた餅です。

プチ解説 持ち分とは？

 

インフレ連動型は不動産STに

不動産ST進出の準備を開始

実はi-Bondを不動産STにする話は2024年から出ていました。

今回のマリオンの発表では不動産STをできるように第二種金融商品取引業の変更登録の申請準備を始めたとのことで、i-Bondの不動産ST化がようやく動き出します。

あわせて不動産クラファン業者が不動産STの募集を行うのに必要な、不動産特定共同事業の特定勧誘業務の届出を行うことも決定したとのことです。

プチ解説 不動産特定共同事業とは？

 

インフレ連動案件は不動産STに

上述のインフレ連動型が不動産クラファンになるのか不動産STになるのかですが、発表には次のように書かれています。

今後、当社が得意とする「対象不動産変更型オープンエンド＋分配率の消費者物価指数（CPI）連動」といった特徴を有する不特法ST商品の開発および検討を進め、当社独自の不動産ST商品を組成・販売してまいります。

 

インフレ連動を有するST商品とありますので、インフレ連動型は不動産STになるようです。

 

自社で販売するかは不明

発表の中で不動産STの販路については、現状の自社での販売、もしくは、証券会社での販売を検討中としています。

しかし、マリオンの福田社長は2025年1月のインタビューで、i-Bondを不動産ST化したあとは自社での販売をやめて証券会社での販売に切り替えると語っていました。

上述した通り特定勧誘業務の届出は不動産クラファン業者が不動産STを募集する際に必要なものです。

証券会社経由での募集であれば必要ありません。

わざわざ特定勧誘業務の届出をしたということは、自社での販売に方針転換したのではないでしょうか？

インフレ連動型の不動産STがどんな姿で出てくるのか、今後に期待しましょう。