ソシャレン・不動産クラファンの「待つだけ投資」のリスク

ソシャレン、不動産クラファンはポジティブなニュアンスで「待つだけ投資」といわれます。

しかし、実はその背後には大きなリスクが潜んでいるのです。

この記事では「待つだけ投資」のリスクについて解説します。

 

 

「待つだけ投資」のリスクと対策

 

「待つだけ投資」で投資家にできることはゼロ

「待つだけ投資」とは？

株やFXは値動きチェックや売買の判断など日々の作業が発生します。

これに対してソシャレン、不動産クラファンは、入金後は元本が償還されるまで作業はありません。

この手軽さのアピールとして「待つだけ投資」という表現がよく使われます。

プチ解説 入金とは？

プチ解説 元本とは？

プチ解説 償還とは？

 

しかし、「待つだけ投資」の背後には大きなリスクが潜んでいるのです。

OwnersBookの大阪ホテル案件を例に解説します。

プチ解説 案件とは？

 

OwnersBook大阪ホテル案件

大阪ホテル案件は2019年9月にOwnersBookで募集された案件です。

大阪の土地を担保に借り手に7.5億円を貸し付けた案件でした。

プチ解説 担保とは？

プチ解説 借り手とは？

 

運用期間延長で投資家から不満噴出

運用期間は19カ月でしたが、償還を目前に控えた2021年3月に借り手の返済が滞る事態に。

OwnersBookは運用期間の1年間延長を決定したのです。

［重要］大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 | 貸付期間延長について | OwnersBook

以下の案件につきまして、2021年3月31日が最終弁済日であるところ、新型コロナウイルス感染拡大に伴うインバウンド客の一時的な落ち込みと不動産取引量の一時的な停滞等により、担保不動産の売却が最終期限内に整わないことから、貸付先である不動産保...

www.ownersbook.jp

プチ解説 運用期間とは？

 

投資家からはOwnersBookへの批判と、ああしろこうしろといった声が噴出。

しかし、OwnersBookには投資家の声に応じる義務は一切ありませんでした。

なぜか？

OwnersBookの匿名組合契約約款をもとに解説します。

 

投資家は営業に関与できない

まず、投資家からは次のような声が上がりました。

 

これらはすべて営業者（OwnersBook）の営業にあたります。

ここでいう「営業」とはOwnersBookから借り手への貸付、管理、回収、投資家への償還、及び、これらに関連、付随するすべての行為です。

 

投資家の営業への関与について、匿名組合契約第5条は次のように定めています。

第5条（本営業の遂行）
2 本営業は、営業者の判断において行い、営業者は、本営業の遂行につき、本約款に明示的に定める場合を除き、本匿名組合員の同意を要しないものとします。
また、本匿名組合員は、本約款に明示的に定める場合を除き、本営業の遂行に一切の関与をすることはできないものとします。

 

投資家はこの契約に同意した上で出資しています。

よって、土地の売却などを要求する権利は一切ないのです。

プチ解説 出資とは？

 

投資家は担保権の実行を指示できない

担保の処分についても意見が出ました。

 

これについても匿名組合契約で決められています。

第9条（担保権の実行）
1 本匿名組合員は、本借入人が本貸付契約に係る借入債務について期限の利益を喪失した場合に、営業者がその裁量に従い、営業者が本借入人から設定を受けた担保権を実行することを、予め承諾し、これを撤回しないものとします。

 

担保についても投資家は一切口を挟むことはできません。

 

業者に損失を補償する責任はない

 

言うまでもなく、これも通りません。

第19条（責任財産限定特約、強制執行不申立）
1 営業者による本匿名組合契約に基づく債務の支払いは、営業者が本匿名組合契約に基づき取得又は受け入れた財産、その他本営業に関して取得し又は受け入れた財産のみを引当として、その範囲内でのみ行われ、営業者の有する他の資産には一切及ばないものとし、本匿名組合員はこれを異議なく承諾し、これを撤回しないものとします。

 

元本償還に充てられるのは案件に関する財産のみ。

OwnersBookに損害の補償を求めることはできません。

 

訴訟を起こせる投資家は皆無

 

これについて、善管注意義務を根拠にOwnersBookの落ち度を問うことができるかもしれません。

第14条（善管注意義務）
営業者は、関係各法令の規定に従い、本営業を善良なる管理者の注意をもって執り行うものとします。

 

しかし、問うたところでOwnersBookは善管注意義務に反したとは認めないでしょう。

となると、最後は司法の場で争うことになります。

では、訴訟を起こせる投資家がどれだけいるでしょうか？

 

「待つだけ投資」は「待つしかできない投資」

投資家にできることはゼロ

どれだけ不満でも業者に指示や要求はできない。

訴訟を起こすのも非現実的。

トラブルが起きた時、投資家にできることは何もないのです。

 

待つしかできない

唯一できることがあるとすれば、それは待つこと。

不満と不安を抱えて待つしかできない。

「待つだけ投資」のもう一つの顔は「待つしかできない投資」。

これが「待つだけ投資」のリスクなのです。

このことはOwnersBookだけではありません。

すべてのソシャレン、不動産クラファン業者で同様です。

 

「待つだけ投資」のリスクへの対策

「待つだけ投資」のリスクに投資家が取るべき対策は、応募前に案件をしっかり調べること。

そして、危ない案件に手を出さないことです。

ソシャレン、不動産クラファンで応募したあとに投資家にできることはゼロ。

何かできるのは応募する前だけです。

 

手間いらずな「待つだけ」は応募したあとの話。

応募する前まで手間いらずで良いわけではありません。

トラブルが起きてからでは手遅れです。

事前にできることに万全を尽くしましょう。