ソシャレン、不動産クラファンの匿名組合契約のリスク

ソシャレン、不動産クラファンでは投資家と業者の間で匿名組合契約を結びます。

しかし、この匿名組合契約には大きなリスクが3つあるのです。

投資の失敗を防ぐために知っておきましょう。

 

 

匿名組合契約の3つのリスク

匿名組合契約がよく分からない方は、先にこちらの記事を読んでください。

ソーシャルレンディングの匿名組合契約とは？

ソーシャルレンディングで投資家は業者との間で匿名組合契約を結びます。匿名組合契約とは何なのか？、なぜ匿名組合契約が必要なのか？、投資初心者でも分かるように解説します。

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2026.05.17

 

元本毀損だと分配金を得られない

匿名組合契約に関する商法の規定に沿って、3つのリスクを見ていきます。

 

商法538条

まず、利益の分配について定めた商法538条です。

出資が損失によって減少したときは、その損失をてん補した後でなければ、匿名組合員は、利益の配当を請求することができない。（商法538条）

プチ解説 分配とは？

プチ解説 出資とは？

 

不動産クラファンで3,000万円で取得したマンションが2,500万円でしか売れなかったとします。

500万円の元本毀損です。

プチ解説 元本毀損とは？

 

この場合、この500万円の損失を埋めたあとでないと、分配金を受け取ることはできません。

と言っても埋めようがないので、実質的には分配金ゼロです。

 

元本は保証されない

商法542条

次は元本の返還について定めた商法542条です。

匿名組合契約が終了したときは、営業者は、匿名組合員にその出資の価額を返還しなければならない。ただし、出資が損失によって減少したときは、その残額を返還すれば足りる。（商法542条）

 

前半は「運用が終わったら業者は投資家に元本を返しなさいよ」という内容です。

プチ解説 運用とは？

プチ解説 業者とは？

プチ解説 元本とは？

 

問題は後半の「ただし、出資が損失によって減少したときは、その残額を返還すれば足りる。」です。

つまり、「元本が損失で減ったら、残った分だけ返せばOK」だと。

例えばソシャレンだとこういうことになります。

プチ解説 借り手とは？

プチ解説 担保とは？

 

成立前書面にも書かれている

このことは成立前書面にも書かれています。

以下は不動産クラファンのジョイントアルファの成立前書面です。

本契約が終了した場合、本事業者は、本事業において金銭以外の資産があればこれを換価処分した上、本事業に係る資産から本事業者報酬を含む本事業に係る一切の債務を弁済し、（中略）、速やかに最終の計算期間に係る匿名組合損益および出資者に分配すべき匿名組合損益を確定し、本事業に属する金銭から清算手続に要する費用その他の残余財産から支払われるべき費用を控除した金額をもって、以下の順序で優先出資者および本事業者に対して出資の価額の返還を行います。

プチ解説 成立前書面とは？

 

長くて分かりにくいですがこういう内容になっています。

 

ポイントは6の「最後に残ったお金から」です。

残った分だけ返せばOK、それ以上を返す必要はありません。

 

業者の業務に口出しできない

商法536条

最後に商法536条です。

3 匿名組合員は、営業者の業務を執行し、又は営業者を代表することができない。
4 匿名組合員は、営業者の行為について、第三者に対して権利及び義務を有しない。（商法536条）

 

ソシャレン、不動産クラファンに当てはめるとこうなります。

 

その通りです。

例えば運用期間が延長になった時に業者に対して、「物件を早く売れ！」とか「担保を売却しろ！」とか指示できません。

業者に代わって売却先を探すことも、借り手に直接返済を求めることもダメです。

 

匿名組合契約書にも書かれている

このことは匿名組合契約書にも書かれています。

以下はソシャレンのOwnersBookの契約書です。

第5条第2項　本営業は、営業者の判断において行い、営業者は、本営業の遂行につき（中略）本匿名組合員の同意を要しないものとします。
また、本匿名組合員は（中略）本営業の遂行に一切の関与をすることはできないものとします。
本匿名組合員は、（中略）本借入人及び保証人に対して、直接本貸付契約に基づく貸付金の返済その他の請求又は連絡をしないものとします。

 

案件の運用に関与できない、第三者に行動を起こせない。

ちゃんと書かれていますよね。

 

匿名組合契約では投資家は何もできない

匿名組合契約で投資家は不利

ソシャレン、不動産クラファンの匿名組合契約では分配金も元本も保証されません。

何かトラブルが起きても投資家に口を出す権利はゼロ。

運用期間が延長され、元本が何年も拘束されても、できるのは待つことだけです。

僕自身、maneoの案件に投資して運用期間延長になったときは、待つことしかできませんでした。

 

業者と案件をしっかり選ぼう

案件の運用が始まったあと、投資家にできることは何もありません。

トラブルが起こってからできることはゼロ、後悔しても遅いのです。

だからこそ、トラブルが起こらないような業者、案件をしっかり選びましょう。

 

業者、案件の選び方は、こちらの記事で解説しています。

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