不動産クラファンで「SPC」とか「倒産隔離」ってたまに見ますよね？
何のことなのか、初心者向けに分かりやすく解説します。
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不動産クラファンの倒産リスクとSPC型案件
不動産クラファンには倒産リスクがある
SPC型案件が必要になる理由は、不動産クラファンには業者が倒産するリスクがあるからです。
物件の所有権は業者
一般的な不動産クラファンにおいて、投資対象物件の所有権は業者にあります。
このブログでも下の画像を使って「投資家の資金で物件を取得」と説明しますが。
プチ解説 業者とは？
取得したのは業者であり、物件の所有権を持っているのは業者です。
任意組合型の案件を除いて投資家に所有権はありません。
業者の所有物なんだ！
プチ解説 任意組合型とは？
プチ解説 案件とは？
倒産すると物件が差し押さえに
ここで問題になるのが業者が倒産した場合です。
倒産すると破産管財人が業者の資産を差し押さえます。
上述した通り不動産クラファンの物件の所有者は業者なので、物件は業者の資産です。
このため、業者が倒産すると物件は破産管財人に差し押さえられるのです。
そしたら、どうなるの？
投資家の元本が戻ってこなくなる
破産後の処理は次のように進みます。
- 破産管財人が資産を差し押さえ
- すべてを現金化し
- 債権者に配当
業者の資産をすべて現金化した上で、法律に従い債権者に配当します。
「物件を現金化した分は投資家に配当」ではありません。
投資家のお金で取得したのに…
配当は納税や未払賃金の支払い、借入の返済などが優先されます。
投資家の元本の返済の優先順位はかなり低く、1円も戻ってこないのが普通です。
このように、不動産クラファンには倒産リスクがあるのです。
プチ解説 元本とは？
倒産リスクを投資家が負うのは理不尽
業者の本業の巻き添えになる
不動産クラファンの倒産リスクはかなり理不尽です。
例えば、プレファンの運営会社は投資用マンションの販売を本業としています。
東証プライム上場系の非常に堅い業者です。
もし、この業者がマンションの販売不振で倒産すると、プレファンに投資していた元本は全損になります。
投資家が業者の本業の巻き添えになる形です。
プチ解説 全損とは？
私のお金が戻ってこない…
業者の倒産リスクを負わされる
なぜ業者の本業の失敗で、本業とは無関係の投資家が元本全損にならないといけないのか？
業者の本業とは無関係な投資家が業者の倒産リスクを負わされる。
不動産クラファンにはこのような欠陥があります。
SPC型案件で倒産リスクから隔離
この問題を解決するのがSPC型案件です。
案件ごとにSPCを設立
SPC型案件では案件ごとにSPC（Special Purpose Company、特別目的会社）を作ります。
実態のないペーパーカンパニーで、物件の所有権を入れる箱だと思ってください。
形式的な法人だ。
案件の運用が始まると、SPCが業者から物件を取得します。
プチ解説 運用とは？
業者の倒産から隔離される
さて、この状態で業者が倒産したとしましょう。
破産管財人は業者の資産を差し押さえますが、SPCは業者とは別の法人です。
なので、破産管財人はSPCが所有する物件は差し押さえできません。
業者が倒産しても物件は差し押さえられない。
物件を破産管財人に取られなくて済む。
投資家が業者の倒産リスクから切り離される。
これがSPC型案件による倒産隔離の仕組みです。
業者が倒産しても大丈夫。
実務は業者が代行
なお、SPCは実態のないペーパーカンパニーなので、物件の運用や管理、売却といった実務はできません。
これらの実務は業者に委託します。
SPC型案件がある不動産クラファン業者
SPC型案件を扱っている業者を紹介します。
CREAL
CREALは東証グロース上場企業が運営する大手業者です。
2025年8月からすべての案件がSPC型になりました。
募集のたびに10億円以上の応募が集まる人気業者です。
ジョイントアルファ
ジョイントアルファも上場企業直営の業者です。
これまでに1度だけSPC型の案件を出したことがあります。
堅い案件が多く僕の主力投資先です。
SPC型案件にはデメリットもある
なお、SPC型案件には劣後出資比率が低いなどのデメリットもあります。
そもそもSPC型案件は投資家よりも業者のメリットのほうが大きいです。
このため、投資家の安全のためというより、業者の都合でSPC型にしている側面もあります。
詳しくはこちらの記事で解説していますので、ぜひ読んでみてください。
プチ解説 劣後出資比率とは？
以上、SPC型案件と倒産隔離の解説でした。
ご参考になれば！
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