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ソシャレン・クラファン投資

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1棟マンション

マンションへの投資では1つ1つの部屋に投資する場合と、丸々1棟に投資する場合があります。

「投資対象はマンション」と書いていしまうと、この2つの区別がつきません。

そこで、1つ1つの部屋の場合は「区分マンション」、丸々1棟の場合は「1棟マンション」と表現します。

投資対象	呼び方
1つ1つの部屋	区分マンション
丸々1棟	1棟マンション

具体的には次のような感じです。

この案件では練馬区の区分マンション1室を取得します。

今回の投資対象は港区にある1棟マンションです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20％です。

出資者	出資額	出資比率
投資家	2,400万円	80％
業者	600万円	20％
合計	3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん

右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのかは下記記事を読んでください。

→ 優先劣後出資方式と劣後出資比率

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者	出資額
投資家（優先出資）	2,400万円
業者（劣後出資）	600万円
出資総額	3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資、業者分の出資を劣後出資といいます。

優先劣後の役割やメリットはこのスペースでは説明できないので、下記記事で解説しています。

→ 優先劣後出資方式と劣後出資比率

不動産クラファンをする上で絶対に理解が必要な超重要ポイントです。

読むことを強くおすすめします。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型	タイプ	任意組合型
匿名組合契約	契約	任意組合契約
なし	物件の所有権	あり
少なめ	最低出資額	多め
短め	運用期間	長め
有限責任	責任	無限責任
雑所得	所得区分	不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で税金面で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位	貸し手	融資額
第一順位	悪徳銀行	6千万円
第二順位	腹黒信金	2千万円
第三順位	山田さん	1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

なお、「抵当権第1順位」は担保順位が第1順位であることと同義です。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者	応募額	当選額
山田さん	150万円	150万円
田中さん	200万円	200万円
中山さん	100万円	50万円
合計		400万円